Co je stavební pozemek pro účely DPH od 1. 7. 2025?

Podle § 55a odst. 2 zákona o DPH pozemek, na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí (neplatí, je-li zřejmé, že to nejde, nebo je to vysoce nepravděpodobné), a dále pozemek, na kterém nebo v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební nebo obdobné práce za účelem budoucího umístění stavby na tomto pozemku.

Platí se při prodeji stavebního pozemku DPH?

Pokud pozemek prodává plátce DPH, je dodání stavebního pozemku podle Generálního finančního ředitelství vždy zdanitelným plněním se základní sazbou 21 %. Osvobozen od daně je jen pozemek, který netvoří funkční celek se stavbou a není stavebním pozemkem.

Stačí podaný návrh na změnu územního plánu, aby byl pozemek stavební?

Ne. Podle Informace GFŘ z 14. 1. 2026 rozhoduje stav ke dni dodání. Samotný návrh na změnu územního plánu pozemek stavebním neudělá. Stavebním se ale stane, pokud na něm nebo v jeho okolí už proběhly stavební práce směřující k budoucí stavbě.

DPH u stavebního pozemku od 1. 7. 2025

Od 1. 7. 2025 upravuje dodání pozemků nový § 55a zákona č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty, který do zákona vložila novela č. 461/2024 Sb. Stavebním pozemkem je nově každý pozemek, na který lze podle územně plánovací dokumentace obce, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu, a také pozemek, na kterém nebo v jehož okolí probíhají nebo proběhly stavební práce pro budoucí stavbu. Prodej takového pozemku plátcem je zdanitelným plněním se sazbou 21 %. O tom, na které straně hranice pozemek leží, tedy nejčastěji rozhoduje územní plán.

Chcete vidět, jak plán mluví o konkrétním pozemku? Otevřít ukázkovou parcelu v mapě – parcela 2575/483 v k. ú. Kyje. Panel ukáže funkční plochu platného plánu a v Praze i to, zda jde podle Metropolitního plánu o stavební, nestavební, nebo nezastavitelnou lokalitu. Pak stačí kliknout na vlastní pozemek.

Nové znění zákona

Paragraf 55a zákona o DPH (znění účinné od 1. 7. 2025) zní v podstatné části takto:

(1) Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který a) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a b) není stavebním pozemkem.

(2) Stavebním pozemkem se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí pozemek, a) na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu podle stavebního zákona umístit stavbu pevně spojenou se zemí; to neplatí, pokud je zřejmé, že na pozemek nelze takovou stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné, nebo b) na kterém nebo v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební nebo obdobné práce za účelem budoucího umístění stavby pevně spojené se zemí na tomto pozemku.

(3) Pro účely odstavců 1 a 2 se za stavbu pevně spojenou se zemí nepovažuje stavba, která se na pozemku nachází a jejíž význam pro obvyklé užití takového pozemku je zanedbatelný.

Odstavec 4 zachovává volbu zdanění: plátce se může rozhodnout, že i dodání pozemku osvobozeného podle odstavce 1 bude zdanitelné. Je-li kupující plátcem, potřebuje k tomu jeho předchozí souhlas.

Co se změnilo proti stavu do 30. 6. 2025

Dřív stála definice stavebního pozemku v § 56 odst. 2 písm. a) a Nejvyšší správní soud při jejím výkladu kladl hlavní důraz na úmysl smluvních stran (rozsudek z 29. 2. 2024, čj. 4 Afs 64/2023-44). Generální finanční ředitelství ve své Informaci ze 14. 1. 2026 výslovně uvádí, že nová definice se od staré „zásadně liší“ a že tyto závěry soudu už nelze použít. Rozhoduje objektivní stav:

1 Stačí zastavitelnost

Pro zařazení mezi stavební pozemky podle GFŘ „postačuje, že pozemek lze zastavět“. Nemusí existovat konkrétní stavební záměr ani známé parametry stavby.
2 Smluvní zákaz stavby nic nemění

Pokud se kupující ve smlouvě zaváže, že na objektivně zastavitelném pozemku stavět nebude, pozemek zůstává stavebním. Úmysl stran lze ve sporných případech zohlednit jen jako pomocné kritérium podepřené objektivními okolnostmi.
3 Rozhoduje den dodání

Charakter pozemku se posuzuje k okamžiku dodání. Samotný návrh na změnu územního plánu pozemek stavebním neudělá. Pokud ale na pozemku nebo v jeho okolí už proběhly stavební práce pro budoucí stavbu, jde o stavební pozemek podle písmene b), i když plán zatím zastavění nepovoluje.

Dvě cesty ke stavebnímu pozemku

Ustanovení	Kdy je pozemek stavební	Příklady podle GFŘ
§ 55a odst. 2 písm. a) pozemek zastavitelný	Stavbu na něj lze umístit podle územního nebo regulačního plánu obce, podle vymezení zastavěného území (kde obec plán nemá) nebo podle rozhodnutí stavebního úřadu	Rozhodnutí podle nového i starého stavebního zákona; neplatí tam, kde stavbě objektivně brání například ochranné pásmo železnice nebo vedení vysokého napětí
§ 55a odst. 2 písm. b) pozemek určený k zastavění	Na pozemku nebo v jeho okolí probíhají či proběhly stavební nebo obdobné práce, jejichž účelem je umožnit budoucí stavbu na tomto pozemku	Příprava staveniště, výkopy, odlesnění, příjezdová komunikace, přivedení vody

Pozemek, který je zastavitelný jen zčásti, je podle GFŘ nutné posoudit jednotlivě podle všech okolností. Pozemek s hotovou základovou deskou je podle judikatury Soudního dvora EU (věc C-594/23 Lomoco Development) stále stavebním pozemkem, ne stavbou. U pozemku se stavbou určenou k demolici rozhoduje hlavně smlouva (například závazek prodávajícího stavbu odstranit), stav demoličních prací a technický stav a užívání budovy – výsledkem může být dodání pozemku podle § 55a, nebo dodání stavby podle § 56.

Co to znamená pro prodej

Co se prodává	Režim DPH (prodává plátce)
Pozemek bez stavby, stavební podle § 55a odst. 2	zdanitelné, 21 % vždy; GFŘ: „vždy zdanitelným plněním podléhajícím základní sazbě daně“
Pozemek bez stavby, není stavební	osvobozeno bez nároku na odpočet; plátce může zvolit zdanění (§ 55a odst. 4)
Pozemek tvořící funkční celek se stavbou, nebo prodávaný jako vedlejší plnění ke stavbě	Neřídí se § 55a, ale § 56 – režim se odvíjí od stavby (dodání nedokončené stavby a první dodání do konce 23. měsíce po měsíci dokončení jsou zdanitelná, ostatní dodání jsou osvobozená)

Pozor, kdo prodává. Vše výše platí jen tehdy, když je prodej předmětem daně, tedy když prodávající jedná jako osoba povinná k dani. GFŘ upozorňuje, že zejména u prodeje fyzickou osobou nebo veřejnoprávním subjektem je třeba to posoudit nejdřív, a samo se touto otázkou ve své Informaci nezabývá.

Při volbě zdanění mezi dvěma plátci se použije přenesení daňové povinnosti (§ 92d), takže daň přizná kupující. Volbu zdanění mohou od 1. 7. 2025 využít i osoby neusazené v tuzemsku, které nejsou plátci.

Přechodná ustanovení

Podle GFŘ novela neobsahuje žádné zvláštní přechodné ustanovení, které by dovolovalo použít na dodání uskutečněná od 1. 7. 2025 stará pravidla. Rozhoduje tedy den uskutečnění plnění: prodej pozemku uskutečněný po 30. 6. 2025 se posuzuje podle nového § 55a, i když se o něm jednalo dřív. Pokud prodávající přijal zálohu ještě za staré úpravy a plnění se novelou změnilo z osvobozeného na zdanitelné (nebo naopak), postupuje se obdobně podle § 37a zákona o DPH (čl. II body 9 a 10 novely).

Proč o tom rozhoduje územní plán

Písmeno a) odkazuje přímo na územně plánovací dokumentaci vydanou obcí, tedy na územní plán nebo regulační plán, a tam, kde obec plán nemá, na vymezení zastavěného území. Pokud stavební úřad o pozemku zatím nerozhodl, je podle GFŘ rozhodující právě to, jak k pozemku přistupuje plán. Otázka „je pozemek stavební pro DPH?“ se tak v první řadě mění na otázku „leží v ploše, kde plán stavbu připouští?“

To je údaj, který devcheck ukazuje u každé parcely. Po kliknutí na pozemek panel vypíše funkční plochu platného územního plánu. V Praze, kde od 1. 9. 2026 platí Metropolitní plán, navíc ukáže, zda parcela leží ve stavební, nestavební, nebo nezastavitelné lokalitě. Mapa tak rychle odliší pozemky, které budou pro DPH skoro jistě stavební, od těch, kde je potřeba zkoumat dál.

Panel není daňové posouzení. Zákon zkoumá, zda lze na pozemek umístit jakoukoli stavbu pevně spojenou se zemí, a připouští výjimku tam, kde je stavba objektivně vyloučená nebo vysoce nepravděpodobná. Hraniční případy – část pozemku v zastavitelné ploše, ochranné pásmo přes celý pozemek, rozpracovaná infrastruktura v okolí – vždy posuďte s daňovým poradcem.

Co si před prodejem nebo koupí ohlídat

1 Plán ke dni prodeje

Ověřte, v jaké ploše pozemek leží podle plánu platného v den uskutečnění plnění. Rozpracovaná změna plánu se nepočítá, vydaná a účinná ano.
2 Omezení, která stavbu vylučují

Ochranná pásma a jiné limity mohou z formálně zastavitelného pozemku udělat pozemek, na který stavbu umístit nelze. Přehled omezení najdete v článku ochranná pásma.
3 Práce v okolí

Příjezdová cesta nebo přípojky budované pro budoucí zástavbu mohou pozemek učinit stavebním i bez zastavitelné plochy (písm. b).
4 Cena s DPH, nebo bez

U zdanitelného prodeje je cena pro kupujícího, který si daň nemůže odečíst, o 21 % vyšší. Ve smlouvě uveďte, zda je cena s daní, nebo bez ní, a u volby zdanění souhlas kupujícího.

Leží váš pozemek v zastavitelné ploše?
Klikněte na parcelu v mapě devcheck. Panel ukáže plochu územního plánu, v Praze typ lokality podle Metropolitního plánu, a k tomu kapacitu a rizika pozemku.

Ověřit pozemek v mapě → Je pozemek stavební? → Z orné půdy stavební pozemek →

Časté otázky

Co je stavební pozemek pro účely DPH od 1. 7. 2025?

Podle § 55a odst. 2 zákona o DPH pozemek, na kterém lze na základě územně plánovací dokumentace vydané obcí, vymezení zastavěného území nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí (neplatí, je-li zřejmé, že to nejde, nebo je to vysoce nepravděpodobné), a dále pozemek, na kterém nebo v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební nebo obdobné práce za účelem budoucího umístění stavby na tomto pozemku.
Platí se při prodeji stavebního pozemku DPH?

Pokud pozemek prodává plátce DPH, je dodání stavebního pozemku podle Generálního finančního ředitelství vždy zdanitelným plněním se základní sazbou 21 %. Osvobozen od daně je jen pozemek, který netvoří funkční celek se stavbou a není stavebním pozemkem.
Stačí podaný návrh na změnu územního plánu, aby byl pozemek stavební?

Ne. Podle Informace GFŘ z 14. 1. 2026 rozhoduje stav ke dni dodání. Samotný návrh na změnu územního plánu pozemek stavebním neudělá. Stavebním se ale stane, pokud na něm nebo v jeho okolí už proběhly stavební práce směřující k budoucí stavbě.

Zdroje

Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty – § 47, § 55a, § 56 (znění účinné od 1. 1. 2026): zakonyprolidi.cz/cs/2004-235, e-sbirka.cz/sb/2004/235
Zákon č. 461/2024 Sb., kterým se mění zákon o DPH (novela): e-sbirka.cz/sb/2024/461
Generální finanční ředitelství: Informace k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025, čj. 1127/26/7100-30116-051722, podepsaná 14. 1. 2026 – body 2.1, 2.4 a 2.5: financnisprava.gov.cz

Článek shrnuje znění zákona a výklad Finanční správy ke dni 30. 9. 2026 a nenahrazuje daňové poradenství. Konkrétní prodej posuďte s daňovým poradcem; výklad GFŘ je právním názorem správce daně, ne zákonem.