V čem Metropolitní plán reguluje výšku budov?

V počtu podlaží. Každému čtverci o straně 100 m přiřazuje rozmezí podlažnosti, které určuje maximální regulovaný počet nadzemních podlaží (RNP). Metry plán uvádí jen u rozmezí 12, 15, 21 a 27, kde je navíc stanovena maximální regulovaná výška 40, 50, 70 a 100 m (čl. 97 a 98 výroku).

Znamená číslo 8 ve výkresu, že smím postavit osm podlaží?

Ne automaticky. Číslo 8 označuje rozmezí podlažnosti 6–8 RNP. Ve stabilizovaných plochách se konkrétní maximum stanoví s přihlédnutím k výšce okolní zástavby, v transformačních a rozvojových plochách se k výšce stávající zástavby nepřihlíží a v památkových rezervacích a zónách se vychází z objemu a prostorové skladby zástavby (čl. 98 odst. 2).

Počítá se ustupující podlaží do výškové hladiny?

RNP je počet plnohodnotných nadzemních podlaží po hlavní římsu. Nad hlavní římsou plán připouští jedno ustupující podlaží, podkroví nebo jiné prostorové řešení střechy (čl. 98 odst. 6). Jeho rozměry upravují pražské stavební předpisy: ustupující podlaží do výšky 3,5 m, ustoupené nejméně o 2 m od uliční a jedné další obvodové stěny (§ 20 odst. 2 nařízení č. 12/2024 Sb. hl. m. Prahy).

Co platí, když parcela leží ve dvou výškových čtvercích?

Každá část parcely má svou hladinu. Vyšší rozmezí lze využít pro celou budovu, jen když alespoň 75 % její regulované plochy leží ve čtverci s vyšším rozmezím a do čtverce s nižším rozmezím nezasahuje víc než 25 m, v památkových rezervacích a zónách víc než 10 m (čl. 102 odst. 1).

Výškové hladiny Metropolitního plánu – kolik podlaží doopravdy smíte

Že Metropolitní plán Prahy reguluje výšku v celém městě a že ji udává počtem podlaží, je známé – shrnuje to přehled Metropolitního plánu i článek o výkresech a schématech. Tady jde o další krok: jak číslo z výkresu přečíst správně. Plán ho totiž nepodává jako jednu hodnotu, ale jako rozmezí, pro „podlaží“ má vlastní definici a kolem čísla stojí pravidla, která ho mohou snížit i zvýšit. Citace jsou z textové části výroku plánu, který platí od 1. 9. 2026.

1. Čtverec 100 × 100 metrů a rozmezí podlažnosti

Výšková regulace nesleduje hranice parcel ani bloků. Plán přes celé město položil čtvercovou síť se stranou 100 m (čl. 97 odst. 2) a každému čtverci přiřadil rozmezí podlažnosti – rozsah, ve kterém se pohybuje maximální regulovaný počet nadzemních podlaží, zkráceně RNP (čl. 98 odst. 1). Minimální výšku plán nestanovuje. Regulace se navíc uplatňuje jen nad stavebními bloky (čl. 18 odst. 4) a netýká se staveb dopravní a technické infrastruktury (čl. 97 odst. 1).

Číslo ve výkresu	Rozmezí RNP	Maximální regulovaná výška
2	1–2	neuvádí se
3	1–3	neuvádí se
4	2–4	neuvádí se
6	4–6	neuvádí se
8	6–8	neuvádí se
12	7–12	40 m
15	10–15	50 m
21	13–21	70 m
27	více než 21	100 m

Metry tedy plán uvádí jen u výškových rozmezí od 12 výš. Měří se podle pražských stavebních předpisů svisle od nejnižšího bodu přilehlého terénu po úroveň hlavní římsy, tedy po průnik líce obvodové stěny s horní hranou střešní krytiny nebo po horní hranu atiky (§ 20 odst. 1 nařízení č. 12/2024 Sb. hl. m. Prahy). U nižších rozmezí rozhoduje jen počet podlaží – plán vám tam nepředepíše, jestli budou mít světlou výšku 2,7, nebo 3,2 m.

Pokud nad blokem nebo jeho částí žádný čtverec s rozmezím není, platí rozmezí sousedního čtverce s vyšší hodnotou (čl. 98 odst. 4).

2. Co se počítá jako podlaží

RNP je podle definice plánu počet plnohodnotných nadzemních podlaží po hlavní římsu (čl. 4 písm. k). Do čísla z výkresu se tedy nepočítá:

1 Podzemní podlaží

Podzemní je podlaží, jehož podlaha nebo její převažující část leží níž než 0,8 m pod nejvyšší úrovní přilehlého terénu v pásmu širokém 5 m po obvodu budovy (§ 2 písm. g) bod 1 nařízení č. 12/2024 Sb.). Ve svahu se proto vyplatí ověřit, které podlaží je ještě podzemní – rozhoduje nejvyšší bod terénu, ne průměr.
2 Jedno podlaží nad hlavní římsou

Nad hlavní římsou plán připouští jedno ustupující podlaží, podkroví nebo jiné prostorové řešení střechy (čl. 98 odst. 6). Jeho mez dávají pražské stavební předpisy: ustupující podlaží nejvýš 3,5 m, ustoupené nejméně o 2 m od obvodové stěny orientované k uliční čáře a od jedné další obvodové stěny; šikmá střecha nejvýš 45° a 7,5 m (§ 20 odst. 2 nařízení č. 12/2024 Sb.).

rozmezí 8 = až 8 plnohodnotných nadzemních podlaží po hlavní římsu
+ nejvýš jedno ustupující podlaží nebo podkroví nad ní
+ podzemní podlaží, která do RNP nevstupují

Pro odhad počtu bytů je to podstatný rozdíl. Ustupující podlaží má menší plochu než plné, ale byty v něm se prodávají stejně jako ostatní – v propočtu tedy nemá chybět.

3. Horní mez není nárok

Nejčastější chyba je číst číslo ve výkresu jako „tady se smí osm pater“. Plán říká, že budovy lze umisťovat s maximálním RNP v rámci rozmezí, a pro stanovení konkrétního čísla dává tři různá pravidla (čl. 98 odst. 2):

Kde parcela leží	Jak se určí konkrétní maximum
Stabilizovaná plocha	S přihlédnutím k výšce okolní zástavby a k územní studii, pokud je pořízená a schválená jako podklad pro rozhodování
Transformační a rozvojová plocha	K výšce stávající zástavby se nepřihlíží
Památková rezervace a památková zóna	Vychází se z objemu a prostorové skladby zástavby

V praxi to znamená, že v ulici pětipodlažních činžáků s rozmezím 6 (tedy 4–6 RNP) je šesté podlaží argument, ne jistota. Naopak na brownfieldu v transformační ploše s rozmezím 8 nemusíte obhajovat, proč stavíte výš než sousední hala. Jak se ve stabilizovaném území odvozuje míra využití z okolí, popisuje článek Stabilizované území v Praze.

Druhá past: když výšková regulace zasahuje do více lokalit s rozdílným typem struktury a stávající zástavba v jedné z nich rozmezí neodpovídá, odvozuje se maximální RNP pro nové budovy ve stabilizované ploše od okolní zástavby v příslušné lokalitě. Totéž platí na rozhraní typů zástavby v heterogenní struktuře a uvnitř areálů v modernistické struktuře (čl. 102 odst. 2). Vysoké číslo čtverce tedy nepřenese výšku sídliště do sousední vilové čtvrti.

4. Barvy a závorky ve výkresu

Čtverce s rozmezím jsou vymezené v hlavním výkresu Z 02, síť se souřadnicemi je součástí schématu S 03. Barva čísla nese informaci, kterou je dobré nepřehlédnout (čl. 98 odst. 5 a čl. 100 odst. 4):

1 Černé číslo

Rozmezí nad výškově ustálenou zástavbou. Plán tu výšku spíš stabilizuje, než by ji zvedal.
2 Modré číslo

Rozmezí pro nově navrženou zástavbu – typicky v transformačních a rozvojových plochách.
3 Purpurové číslo se závorkou

Čtverec se hladinou věží. Číslo v kulaté závorce je maximální RNP podle hladiny věží, kterou smí využít jen část zástavby. Jak velká část a do jaké výšky v metrech, uvádí krycí list KLZ/200 a příloha č. 2/200 (čl. 100 odst. 3 a 4). Ve stabilizovaném území se ten podíl počítá z možného zastavění odvozeného z okolí, v transformačních a rozvojových plochách z koeficientu maximálního zastavění (poznámka 76 výroku).

Vrstva Metropolitního plánu v devcheck v Michli – čísla výškové regulace 6 a 8 podlaží, v závorkách hladina věží 18 a 27 podlaží — Vrstva Metropolitního plánu v devcheck nad transformační plochou v Michli. Modrá osmička je rozmezí 6–8 RNP pro novou zástavbu, purpurové šestky se závorkou jsou čtverce s rozmezím 4–6 RNP a hladinou věží 18 nebo 27 podlaží; černá dvojka vpravo nahoře patří ustálené zástavbě. Kliknutím otevřete parcelu na mapě.

Hladina věží nedává volnou ruku. Budovy, které ji využijí, se vždy posuzují z hlediska vlivu na celkovou kompozici Prahy (čl. 101 odst. 1) – na vybraných panoramatických fotografiích, případně ve 3D modelu. V ochranném pásmu Pražské památkové rezervace se stejně posuzuje i doplňování zástavby v čtvercích pro novou zástavbu s rozmezím 8 a vyšším (čl. 104 odst. 3). Pro harmonogram to znamená krok navíc, se kterým se v rozpočtu času musí počítat.

5. Parcela ve dvou čtvercích

Síť po sto metrech hranice pozemků nerespektuje, takže větší parcela často leží ve dvou nebo více čtvercích s různým rozmezím. Pak platí každé rozmezí pro svou část. Vyšší rozmezí lze pro budovu využít, jen když jsou splněny obě podmínky čl. 102 odst. 1:

alespoň 75 % regulované plochy budovy leží ve čtverci s vyšším rozmezím
a zároveň budova nezasahuje do čtverce s nižším rozmezím dál než 25 m (v památkové rezervaci a zóně dál než 10 m)

Rekapitulace MPP v devcheck: HPP 90 540 m², KPP 3,00, KZP 40 %, max. výška 6 NP na 64 % a 8 NP na 36 % parcely — Rekapitulace Metropolitního plánu pro parcelu o výměře 30 180 m² v Michli: na 64 % plochy leží rozmezí 6, na 36 % rozmezí 8. Hladina věží se v tomto řádku neobjevuje – zda a kde nad parcelou platí, ověřte ve výkresu a v krycím listu KLZ/200. Kliknutím otevřete parcelu na mapě.

6. Kdy se smí výš

Plán zná několik situací, kdy lze maximální RNP z rozmezí překročit. Všechny jsou vázané na polohu nebo druh budovy, ne na vyjednávání:

Situace	Navýšení	Článek
Budova podél metropolitní nebo čtvrťové třídy či na takovém náměstí	+1 RNP	čl. 103 odst. 1 písm. a)
Navíc podél metropolitní třídy či na metropolitním náměstí v transformační nebo rozvojové ploše s rozmezím 6 a vyšším	další +1 RNP	čl. 103 odst. 1 písm. b)
Nároží na křížení metropolitních, čtvrťových a lokalitních tříd a náměstí	+2 RNP nad nejvýš 1/3 regulované plochy budovy	čl. 103 odst. 1 písm. c)
Budova občanské vybavenosti v odůvodněném případě	nejvýš +2 RNP	čl. 103 odst. 2
Náhrada stávající budovy, která je vyšší, než regulace dovoluje	libovolný RNP, pokud nová budova nepřekročí regulovanou plochu ani regulovanou výšku původní	čl. 103 odst. 6

Navýšení podle písmen a) až c) se smějí sčítat. V památkových rezervacích a zónách se písmena a) a b) neuplatní a pravidla pro dominanty neplatí vůbec, pokud budova využívá hladinu věží nebo by narušila výraznou horizontálu (čl. 103 odst. 1 a 5). Zvláštní pravidla mají ještě stávající občanská a komerční vybavenost v modernistické struktuře a areály produkce (čl. 103 odst. 3 a 4).

Pozor na pravidlo náhrady: čl. 103 odst. 6 dovoluje nahradit vysokou budovu stejně vysokou, ale jen do regulované plochy a regulované výšky té původní. Zbourat úzký výškový dům a postavit široký stejně vysoký tedy nejde.

7. Výška neurčuje HPP

Rozmezí podlažnosti je strop siluety, ne vzorec pro podlažní plochu. V transformačních a rozvojových plochách hlídá plán množství hrubých podlažních ploch zvlášť: HPPreg = plocha záměru × Zz × Vz, kde Zz je koeficient základního zastavění budovami a Vz koeficient základní podlažnosti (čl. 96 odst. 4). Vz je průměr, ne maximum – u parcely z obrázku je Vz 7,5, zatímco rozmezí dovoluje 6 a 8 podlaží. HPP proto vychází 30 180 m² × 0,40 × 7,5 = 90 540 m² bez ohledu na to, kolik podlaží nakonec budova bude mít.

Ve stabilizovaných plochách plán množství HPP číslem nehlídá (čl. 96 odst. 1) a výška je tam spolu s charakterem okolí hlavní mez. Proto devcheck ve stabilizovaném území odvozuje HPP mimo jiné z výškové regulace – postup popisuje článek Stabilizované území v Praze, obecný výpočet pak Jak vypočítat HPP parcely.

8. Co ukáže devcheck

Po kliknutí na pražskou parcelu panel ukáže v rekapitulaci Metropolitního plánu řádek Max. výška v podlažích. Číslo je horní mez rozmezí z výškové regulace, a když parcela leží ve více čtvercích, rozepíše ho po částech („6 NP na 64 % · 8 NP na 36 %“). Kde hladinu věží z výškové regulace přečte, připíše ji k výšce – například u Nákladového nádraží Žižkov „8 NP · věž 12 NP“. Tam, kde ji nevypíše, ji ověřte ve výkresu. Vrstva MPP v mapě ukazuje výkres včetně čísel a barev, o kterých je řeč výše.

Co panel nedělá: nepřičítá navýšení pro dominanty podle čl. 103 a neposuzuje vliv na panorama. Obojí závisí na konkrétním návrhu a poloze budovy na parcele, takže to patří do studie, ne do rychlého prověření. Pro hmotový návrh na konkrétní parcele slouží objemová studie.

Kolik podlaží dovoluje plán na vaší parcele?
devcheck přečte výškovou regulaci Metropolitního plánu pro každou pražskou parcelu, rozepíše ji po částech pozemku a ukáže vedle ní HPP podle plánu.

Otevřít mapu → Metropolitní plán → Výkresy a záměry MPP →

Zdroje: Územní plán hl. m. Prahy (Metropolitní plán), příloha č. 1A opatření obecné povahy – textová část výroku, čl. 4, 18, 96–104 (účinný od 1. 9. 2026); nařízení hl. m. Prahy č. 12/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, § 2 písm. g) a § 20. Údaje o parcelách: vrstvy Metropolitního plánu (IPR Praha) v devcheck, stav 4. 10. 2026.