Metropolitní plán Prahy (MPP) platí od 1. 9. 2026. Netvoří ho jen text, ale soustava výkresů a schémat. Z nich se dá vyčíst, co Praha v daném místě zamýšlí: kde počítá s přestavbou, kudy povede nová silnice či tramvaj, kde chce park nebo školu a jak vysoko se smí stavět. Pro developera je to zásadní, protože takový záměr u pozemku může výstavbu umožnit, omezit, nebo zablokovat.
Výkresy Z a schémata S
Písmeno Z neznamená „záměr“ – je to označení výkresů plánu (Z01–Z04). Písmeno S označuje schémata (S01–S03), která doplňují výkresy o témata celého města, například výškovou regulaci.
Přehled výkresů a schémat MPP
Z02 – lokalita, stabilita a struktura
Metropolitní plán nepracuje s funkčními plochami a koeficienty podle písmen jako plán z roku 1999. Na výkresu Z02 zjistíte:
- Lokalitu – číslo a název místa; textová část plánu k ní stanovuje charakter a cíle.
- Stabilitu – ve stabilizované ploše se má zachovat charakter a nová stavba se posuzuje podle okolí; transformační a rozvojové plochy počítají s proměnou nebo novou zástavbou.
- Typ struktury – jak stavby stojí vůči ulici a sobě navzájem (tabulka níže).
- Regulační celky – jen v transformačních a rozvojových plochách; udávají zastavěnost a podlažnost (z nich vychází maximální HPP) a často i minimální podíl zeleně a funkčního mixu.
- Plánovací smlouva – jediná podmínka, kterou plán stanovuje; plochy, kde platí, jsou ve výkresu Z01 (čl. 160). Územní studii ani regulační plán jako podmínku plán nevymezuje (čl. 162 a 163).
| Kód | Zkratka ve výkresu | Typ struktury | Čím se pozná |
|---|---|---|---|
| 1 | Ro | Rostlá | Historicky rostlá zástavba bez pravidelného bloku |
| 2 | Bl | Bloková | Uzavřené bloky s domy na uliční čáře |
| 3 | Hy | Hybridní | Kombinace blokové a volné zástavby |
| 4 | He | Heterogenní | Nesourodá zástavba bez převažujícího typu |
| 5 | Ve | Vesnická | Původní vesnická jádra v okrajových částech |
| 6 | Z | Zahradní město | Rodinné domy a vily se zahradami |
| 7 | Mo | Modernistická | Volně stojící domy v zeleni, sídliště |
| 8 | Ap | Areály produkce | Výrobní a skladové areály |
| 9 | Av | Areály vybavenosti | Nemocnice, kampusy, sportovní areály |
| 10 | Li | Lineární | Zástavba podél jedné komunikace |
Typy 11–20 popisují parky a krajinu (parkový areál, parkový les, zemědělská krajina, údolí, vrchy…).
Z03 a Z04 – infrastruktura a veřejně prospěšné stavby
Pokud parcela zasahuje do koridoru na výkresu Z03 nebo do plochy VPS či VPO na výkresu Z04, počítejte s tím, že:
- V zasaženém rozsahu je soukromá výstavba zásadně omezená – v koridoru se nesmí podstatně ztížit budoucí stavba, pro kterou je vymezen.
- Pro VPS dopravní a technické infrastruktury a pro VPO lze práva k pozemku vyvlastnit (čl. 150 a 151). Pro VPS občanského vybavení plán vymezuje předkupní právo s oprávněnou osobou a výčtem dotčených parcel v příloze č. 2/900 (čl. 152); veřejná prostranství pro předkupní právo nevymezuje (čl. 153).
- Záměr často zasahuje jen část parcely – rozhoduje jeho přesné vymezení.
S03 – výšková regulace
Schéma S03 stanovuje maximální výšku nové zástavby v počtu podlaží. Jedna parcela může ležet ve dvou hladinách – pak platí každá pro svou část. Při posuzování stavby platí zároveň:
- charakter lokality a okolní zástavby, zvlášť ve stabilizovaném území,
- památková ochrana – v památkové rezervaci a zónách i ochrana panoramatu,
- ochranná pásma letišť a dalších zařízení.
Jak se výška měří (k hlavní římse, ustupující podlaží, střecha), stanovují pražské stavební předpisy. Jak číst rozmezí podlažnosti, hladinu věží a pravidla pro navýšení, rozebírá článek Výškové hladiny Metropolitního plánu.
Jak zjistit záměry pro konkrétní parcelu – krok za krokem
- Otevřete devcheck a klikněte na parcelu v Praze nebo zadejte adresu. Aplikace zjistí polohu parcely a dotáže se služeb metropolitního plánu.
- Přečtěte lokalitu a stabilitu – panel ukáže číslo lokality, zda je stabilizovaná, transformační nebo rozvojová, a typ struktury.
- Zkontrolujte výšku – maximální počet podlaží podle S03, u parcely ve dvou hladinách rozpis po částech.
- Ověřte regulační celek – v transformační a rozvojové ploše zastavěnost, podlažnost a HPP.
- Zkontrolujte VPS, koridory a plánovací smlouvu – zda do parcely nezasahují a zda parcela neleží v ploše podmíněné plánovací smlouvou.
- Ověřte v textové části plánu na plan.praha.eu – tam je závazné znění pravidel pro lokalitu i strukturu.
MPP vs. plán z roku 1999: co platí pro vaše rozhodnutí
Od 1. 9. 2026 platí metropolitní plán; plán z roku 1999 platil do 31. 8. 2026. Pro investiční rozhodování z toho plyne:
- Stavební úřady posuzují záměry podle metropolitního plánu.
- Starší posudky a odhady počítané podle plánu 1999 už nemusí sedět – porovnejte je s metropolitním plánem.
- VPS a koridory v metropolitním plánu se mohou lišit od starého plánu, a tím změnit hodnotu pozemku.
Nechystají se pro vaši parcelu záměry v MPP?
devcheck ukáže pro každou pražskou parcelu lokalitu, výškovou regulaci, regulační celek, VPS a koridory i srovnání se starým plánem – vše na jednom místě.
Zjistit záměry MPP parcely →