Povolování staveb po novém stavebním zákoně

Zákon č. 283/2021 Sb. (Nový stavební zákon, NSZ) zásadně reformoval povolování staveb v Česku. Od 1. července 2024 platí nový systém pro většinu záměrů – místo oddělených řízeních (nejprve územní rozhodnutí, pak stavební povolení) existuje jedno řízení o záměru. Pro developery to znamená kratší celkové lhůty, ale také nové pojmy, nové typy řízení a povinnou digitalizaci přes Portál stavebníka.

NSZ rozděluje stavby do tří základních kategorií podle rozsahu povolení, které potřebují:

• 1 Podání záměru přes Portál stavebníka (ISSÚ)
  Veškerá podání po 1. 7. 2024 probíhají digitálně přes Informační systém stavebního úřadu (ISSÚ) – portál stavebnika.gov.cz. Dokumentace se přikládá v digitální podobě. Stavební úřad komunikuje výhradně přes ISSÚ; papírová podání nejsou přijímána. Vyžaduje datovou schránku nebo ověřenou identitu (NIA).

  • Záměr musí zpracovat projektant s autorizací (ČKAIT nebo ČKA) podle druhu stavby
  • Přílohy: průvodní zpráva, situační výkres, dokumentace záměru v podrobnosti DUR+DSP, stanoviska dotčených orgánů
• 2 Dotčené orgány – závazná stanoviska předem
  Klíčová změna NSZ: závazná stanoviska dotčených orgánů (HZS, hygiena, ČIŽP, NPÚ, správci sítí atd.) si stavebník zajišťuje před podáním záměru a přikládá je jako přílohy. Stavební úřad je nekomunikuje sám, jen ověřuje jejich existenci.
  
  Tím odpadá zdlouhavé kolečko, kdy stavební úřad rozesílal dokumentaci dotčeným orgánům a čekal na jejich vyjádření. Lhůta dotčeného orgánu pro vydání závazného stanoviska je 30 dní (60 dní u složitých záměrů). Nevydá-li stanovisko v lhůtě, platí, že nemá námitek.
• 3 Lhůty stavebního úřadu
  Po podání úplné dokumentace běží pro stavební úřad tyto lhůty:

  • 30 dní – jednoduché záměry (rodinné domy, rekonstrukce bez EIA)
  • 60 dní – standardní bytové a komerční stavby
  • 90 dní – složité záměry (záměry s EIA, stavby nad 20 000 m² HPP)

  Pokud úřad nestihne lhůtu a nevydá rozhodnutí, může stavebník podat žádost o uplatnění opatření proti nečinnosti k nadřízenému orgánu.
• 4 Ústní jednání a námitky sousedů
  Sousedé a další účastníci řízení mají právo podávat námitky ve lhůtě 15 dní od doručení oznámení o zahájení řízení. Ústní jednání se nařizuje jen tehdy, je-li to nezbytné – u nekomplikovaných záměrů může úřad rozhodnout bez jednání. Okruh účastníků řízení je oproti starému zákonu užší: účastníkem je vlastník sousedního pozemku, nikoli každý vzdálený soused.

NSZ zavádí zcela nový institut: OPC (Oprávněná osoba pro certifikaci záměru). Jde o soukromého certifikáta – zpravidla autorizovaného architekta nebo inženýra se zvláštní licencí – který může místo stavebního úřadu zkontrolovat a certifikovat záměr.

• 5 Kdy lze použít OPC
  OPC lze využít pro záměry, které nepodléhají EIA a nevyžadují posouzení vlivu na soustavu Natura 2000. V Praze to zahrnuje většinu bytových projektů do přibližně 500 bytů a komerčních staveb bez výrazného dopadu na životní prostředí. Výjimky (stavby v CHKO, u VVN vedení apod.) OPC použít nemohou.
• 6 Jak OPC funguje v praxi
  Stavebník uzavře smlouvu s OPC, který přebírá roli „soukromého stavebního úřadu":

  • OPC prověří úplnost dokumentace, soulad s ÚP, PSP a závaznými stanovisky
  • Vydá certifikát záměru – právně rovnocenný s rozhodnutím stavebního úřadu
  • Celková lhůta se zkracuje: namísto 60–90 dní u stavebního úřadu může OPC vydat certifikát za 30–45 dní

  Certifikát OPC registruje stavební úřad do 10 dní; po registraci lze zahájit stavbu. Stavební úřad může certifikát přezkoumat do 1 roku.

• 7 Kdo vydává povolení v Praze
  Příslušnost v Praze závisí na druhu záměru:

  • Odbory výstavby MČ – rodinné domy, bytové domy do cca 4 podlaží, drobnější přestavby; podle místa stavby příslušná MČ
  • Odbor územního rozhodování MHMP – záměry přesahující MČ, záměry v zónách celoměstského významu, záměry nad 2 000 m² užitné plochy
  • Speciální stavební úřady – silnice (ŘSD), dráhy (DÚ), letiště (CAA), vodní díla

  U nadměrných záměrů (>10 000 m² HPP) nebo záměrů s EIA může být příslušný Krajský úřad Středočeského kraje, i když se stavba nachází v Praze.
• 8 PSP a závazná stanoviska pro Prahu
  Záměry v Praze se posuzují kromě NSZ také podle Pražských stavebních předpisů (PSP) – nařízení č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy ve znění pozdějších předpisů. PSP upravuje:

  • Odstupy staveb od hranic pozemku a sousedních budov
  • Parkovací standardy (Ka koeficient podle polohy)
  • Výškové hladiny a uliční čáry
  • Podmínky pro polohu a vzhled staveb v různých typech zástavby

  Závazné stanovisko IPR Praha (Institut plánování a rozvoje) je povinné pro záměry v MPZ (Malá strana, Josefov, Hradčany, Staré Město, Nové Město) a pro vybrané lokality celoměstského významu.

• 9 Od pozemku k zahájení stavby – realistický scénář
  Pro standardní bytový projekt v Praze (50–150 bytů, bez EIA, bez MPZ) lze po roce 2024 počítat s tímto harmonogramem:

  • Měsíc 1–2: Due diligence, ověření ÚP a MPP, architektonická studie
  • Měsíc 3–5: Vyjednávání s MČ a MHMP (urbanistické konzultace), PD pro záměr DUR+DSP
  • Měsíc 6–8: Sběr závazných stanovisek dotčených orgánů (HZS, hygienika, správci sítí, NPÚ, ČIŽP)
  • Měsíc 9: Podání záměru přes ISSÚ (nebo výběr OPC)
  • Měsíc 10–11: Lhůta pro vydání rozhodnutí (60 dní), lhůta pro odvolání (15 dní)
  • Měsíc 12–14: Nabytí právní moci, příprava DPS, výběr generálního dodavatele
  • Měsíc 15+: Ohlášení zahájení stavby, fyzický start

  Celkem 12–18 měsíců od koupě pozemku k zahájení stavby je realistický cíl u připraveného projektu. U komplikovaných záměrů nebo při odvolání sousedů může příprava trvat 3–5 let.