Povolování staveb po novém stavebním zákoně

Co se změnilo a proč

Zákon č. 283/2021 Sb. (Nový stavební zákon, NSZ) zásadně reformoval povolování staveb v Česku. Od 1. července 2024 platí nový systém pro většinu záměrů – místo oddělených řízení (nejprve územní rozhodnutí, pak stavební povolení) existuje jedno řízení o povolení záměru. Pro developery to znamená kratší celkové lhůty, ale také nové pojmy a digitální podání přes Portál stavebníka.

1. Co povolení potřebuje a co ne

Zákon č. 283/2021 Sb. ve znění novely č. 152/2023 Sb. zná v zásadě dvě cesty: záměry, které povolení nevyžadují (drobné stavby a úpravy vyjmenované v příloze zákona), a záměry, které potřebují povolení v řízení o povolení záměru. Institut „ohlášení“ z dřívějšího zákona v novém zákoně není – dosavadní souhlasy s ohlášením platí jen jako přechodně uznané povolení.

2. Řízení o povolení záměru

• 1 Žádost a dokumentace
  Žádost obsahuje dokumentaci pro povolení záměru, souhlas vlastníka pozemku (není-li stavebník vlastníkem), případně plánovací smlouvu a vyjádření a závazná stanoviska dotčených orgánů (§ 184). Dokumentaci zpracovává autorizovaný projektant. Podává se přednostně digitálně přes Portál stavebníka (§ 268); listinné podání podle správního řádu vyloučeno není.
• 2 Dotčené orgány a fikce souhlasu
  Dotčený orgán vydá vyjádření nebo závazné stanovisko do 30 dnů; ve složitých případech nebo při ohledání na místě může lhůtu prodloužit až o 30 dní. Nevydá-li ho ve lhůtě, považuje se za souhlasné a bez podmínek (§ 178 odst. 3). Fikce ale neplatí mimo jiné u závazného stanoviska EIA a u vybraných úkonů podle zákona o ochraně přírody (§ 178 odst. 4).
• 3 Lhůty stavebního úřadu (§ 196)
  Stavební úřad rozhodne do 30 dnů u jednoduché stavby a do 60 dnů v ostatních případech. Ve zvlášť složitých případech nebo při ústním jednání může lhůtu prodloužit až o 30 dní, při velkém počtu účastníků nebo doručování veřejnou vyhláškou až o 60 dní. Při přerušení řízení kvůli vadám žádosti lhůta běží znovu.
• 4 Účastníci řízení (§ 182)
  Stavebník, obec, vlastník pozemku nebo stavby, na nichž se záměr uskuteční, a osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním pozemkům a stavbám může být rozhodnutím přímo dotčeno.
• 5 Zrychlené řízení (§ 212)
  Povolení může být vydáno jako první úkon stavebního úřadu, pokud o to stavebník požádá, obec má územní plán, nejde o záměr EIA ani o výjimku podle zákona o ochraně přírody, stavba splňuje požadavky § 193 a stavebník doloží souhlasy všech účastníků řízení vyznačené na situačním výkresu. Soukromého „certifikátora“, který by nahradil stavební úřad, nový zákon nezavádí.

3. Praha – kdo rozhoduje

• 6 Stavební úřady
  Stavebními úřady jsou podle § 30 ministerstvo, Ministerstvo dopravy, Ministerstvo průmyslu a obchodu, Dopravní a energetický stavební úřad, krajské stavební úřady, obecní stavební úřady a jiné stavební úřady. V Praze jsou obecními stavebními úřady úřady městských částí, krajským stavebním úřadem je Magistrát hl. m. Prahy – ten mimo jiné povoluje záměry EIA (§ 34). Vyhrazené stavby (dálnice, železnice, energetika) povoluje Dopravní a energetický stavební úřad.
• 7 Památková ochrana
  Historické centrum Prahy je Pražskou památkovou rezervací (nařízení vlády č. 66/1971 Sb.), v okolních čtvrtích jsou památkové zóny. Závazné stanovisko k záměru v nich vydává orgán státní památkové péče – v Praze Magistrát hl. m. Prahy; Národní památkový ústav k tomu podává odborné vyjádření. Institut plánování a rozvoje dotčeným orgánem není.
• 8 Pražské stavební předpisy
  Umisťování staveb se v Praze řídí nařízením hl. m. Prahy č. 12/2024 Sb. (pražské stavební předpisy), účinným od 1. 7. 2024: odstupy (§ 21–22), výška (§ 20), stavební a uliční čára (§ 14–15) a parkování (§ 25–26, zóny 00–08). Podrobně v článcích Odstupy podle PSP a Parkovací standardy.

4. Orientační harmonogram bytového projektu

• 9 Od pozemku k zahájení stavby
  • Měsíc 1–2: due diligence, ověření Metropolitního plánu a PSP, architektonická studie
  • Měsíc 3–6: konzultace s městskou částí a magistrátem, dokumentace pro povolení záměru
  • Měsíc 6–8: vyjádření a závazná stanoviska dotčených orgánů a vlastníků sítí
  • Měsíc 9–11: řízení o povolení záměru (60 dní, u složitějších případů s prodloužením), odvolací lhůta
  • Potom: projektová dokumentace pro provádění stavby, výběr dodavatele, zahájení

  Jde o odhad, ne o zákonné lhůty. Záměry EIA, odvolání účastníků nebo nesoulad s územním plánem přípravu výrazně prodlouží.

5. Klíčové pojmy