Nový stavební zákon 2024 – co se změnilo pro developery

Zákon č. 283/2021 Sb. (nový stavební zákon, NSZ) představuje největší reformu stavebního práva v ČR od roku 2006. Cílem je zjednodušit a zrychlit povolování staveb, které patřilo k nejpomalejším v EU. NSZ zavádí integrované povolování, novou soustavu stavebních úřadů a striktní lhůty pro rozhodování. Implementace probíhá postupně – první fáze vstoupila v platnost v červenci 2024, druhá fáze pro vyhrazené stavby v roce 2025.

• 1 Integrované povolení – jedno řízení místo dvou
  NSZ slučuje dosavadní územní rozhodnutí a stavební povolení do jediného integrovaného povolení. To je klíčová změna pro developery: namísto dvou na sebe navazujících řízení (každé trvající 1–3 roky) bude jedno řízení. Cílem je zkrátit celkovou dobu povolování o 30–50 %. V praxi Praha přechod na nový systém implementuje postupně.
• 2 Lhůty pro rozhodnutí stavebního úřadu
  NSZ zavádí závazné lhůty, po jejichž marném uplynutí může stavebník podat stížnost nebo přejít na fikci souhlasu u jednodušších staveb:

  • Jednoduché stavby (ohlášení): 30 dnů
  • Stavby nevyžadující EIA: 60 dnů (integrované povolení)
  • Stavby s EIA nebo vyhrazené stavby: 90–180 dnů

  Nesplnění lhůt zakládá odpovědnost státu za průtahy – to byl zásadní stimul pro zrychlení úřadů.
• 3 Nová soustava stavebních úřadů
  NSZ vytváří Státní stavební správu (SSS) jako novou soustavu specializovaných státních stavebních úřadů, oddělených od samosprávy. Cílem je zamezit střetům zájmů a zvýšit profesionalitu. Pro Prahu to znamená přechod od odboru výstavby příslušné MČ na nové SSS úřady. Přechod probíhá v etapách, termíny se opakovaně posouvají.

• 4 Portál stavebníka – digitální podání
  NSZ zavádí povinné digitální podání přes Portál stavebníka. Pro developerské projekty to znamená elektronické zpracování všech příloh, projektové dokumentace a komunikace s úřady. Výhoda: přehlednost a auditní stopa řízení. Nevýhoda: přechodné období technických problémů s portálem a nutnost adaptace projekčních kanceláří.
• 5 Odvolání a soudní přezkum
  NSZ výrazně omezuje odvolací možnosti třetích osob (sousedů, spolků). Okruh účastníků řízení je definován úžeji než v starém zákoně. Odvolání sousedů proti stavebním povolením bylo jednou z hlavních příčin průtahů pražských projektů. Toto zúžení je pro developery výrazně příznivé.
• 6 Přechodná ustanovení – kdy se zákon použije
  Řízení zahájená před 1. 7. 2024 se dokončují podle starého zákona 183/2006 Sb. Pro nová řízení zahájená po tomto datu platí NSZ. V Praze jsou řízení, kde žadatelé záměrně podali žádosti ještě za starého zákona, protože se obávají nejasností NSZ. Zvažte, který zákon je pro váš projekt výhodnější.

NSZ nemění obsah územního plánu ani regulativy – KPP, HPP, PSP zóna, VPS ani funkční plochy se změnou zákona nemění. Mění se pouze procedura povolování. Regulativy územního plánu Prahy zůstávají závazné a jejich ověření před koupí pozemku nebo zahájením projektu je stejně nezbytné jako dříve.