Výnos z nájemního bytového domu

Developer, který byty prodá, se ptá na marži: o kolik tržby převýší náklady. Kdo dům postaví a nechá si ho, potřebuje jiné číslo – kolik mu dům každý rok vynese z peněz, které do něj vložil. Obě čísla vycházejí ze stejného pozemku a stejného rozpočtu, ale počítají se jinak a z jiných cen. Tenhle článek ukazuje postup na skutečné parcele: odkud vzít nájemné, jak ho upravit na novostavbu, co od něj odečíst a kde jsou slabá místa.

Chcete to vidět na skutečném pozemku? Otevřít ukázkovou parcelu v mapě – parcela 1207/29 ve Vysočanech, 2 914 m², pro kterou panel spočítá nájemné i výnos.

1. Odkud vzít nájemné: cenová mapa Ministerstva financí

Od roku 2025 vydává Ministerstvo financí cenovou mapu nájemného podle zákona o oceňování majetku a vyhlášky č. 456/2024 Sb., o cenových mapách nájemného (účinná od 1. 1. 2025). Pro investiční propočet je to užitečný zdroj, protože je jednotný, veřejný a pravidelně se obnovuje. Je ale potřeba vědět, co přesně měří:

• 1 Nabídkové ceny, ne smlouvy
  Vstupními daty jsou nabídkové ceny nájemného z realitních portálů (§ 2 písm. f) a i) vyhlášky). Ministerstvo je čistí – například vyřazuje inzeráty zveřejněné déle než 180 dní a duplicity (příloha č. 1) – a model z nich odhaduje nájemné nově uzavíraných smluv. Stávající nájmy a jejich prodloužení v mapě nejsou.
• 2 Referenční byt, ne váš byt
  Mapa udává nájemné referenčního bytu: nezařízeného, standardní velikosti pro svou kategorii, bez bezbariérového přístupu, balkonu, terasy, garáže, parkovacího stání a dalšího vybavení (§ 2 písm. d). Pro novostavby, tedy byty nejvýše 5 let staré, má zvláštní hodnotu – referenční byt novostavby (§ 2 písm. e).
• 3 Čtyři velikostní kategorie
  1+kk a 1+1, 2+kk a 2+1, 3+kk a 3+1, 4+kk a větší (§ 5 odst. 3), pro byty s podlahovou plochou 16 až 120 m² (§ 5 odst. 2). Nájemné je v korunách za m² podlahové plochy měsíčně.
• 4 Po katastrech ve velkých městech
  V Praze a v obcích s rozšířenou působností je územní jednotkou katastrální území, jinde celá obec (§ 2 písm. a). Mapa se aktualizuje čtyřikrát ročně a vychází do 45 dnů po konci čtvrtletí.

2. Proč se nájem nesmí průměrovat přes dispozice

Nájemné za metr čtvereční silně závisí na velikosti bytu: malý byt se pronajímá za víc korun na metr než velký. Pro katastrální území Vysočany vypadá vydání cenové mapy z 15. 8. 2026 takto:

Hodnoty jsou v Kč/m² za měsíc. „Medián nabídek“ je hodnota ze vstupních dat MF – co se v katastru skutečně inzerovalo, než to model přepočetl na referenční byt. Mezi 1+kk a 4+kk novostavby je rozdíl 131 Kč/m², tedy přes třetinu. Jedno průměrné číslo by proto neplatilo pro žádný byt v domě: dům s převahou garsoniér by podhodnotilo, dům rodinných bytů nadhodnotilo. Správně se nájem počítá po dispozicích podle skutečného mixu bytů – každá dispozice svou kategorií.

3. Z referenčního bytu na novostavbu developera

Referenční byt novostavby nemá výtah, balkon ani garáž. Developerský bytový dům je má skoro vždy. Ministerstvo proto ke každému vydání zveřejňuje i příplatky za vlastnosti bytu, které se k základní hodnotě přičítají. Ve vydání z 15. 8. 2026 jsou pro novostavbu 2+kk tyto (Kč/m² měsíčně):

U jiných velikostí se částky liší – za garáž u 1+kk je to 33 Kč/m², u 3+kk 43 Kč/m². Dvě pasti:

4. Od nájemného k výnosu

Nájemné, které platí nájemník, není to, co vlastníkovi zůstane. Postup má čtyři kroky:

Počítá se s holým nájemným: energie, vodu a další služby platí nájemník vedle nájemného a do příjmu vlastníka nevstupují. Naopak správa, údržba, pojištění a daň z nemovitosti jdou z kapsy vlastníka, a proto se odečítají. V devcheck jsou výchozí hodnoty neobsazenosti 5 % a provozu 18 % hrubého nájemného; obě lze v kalkulaci přepsat podle vlastních zkušeností.

Příklad: Vysočany, parcela 1207/29

Panel u této parcely počítá podle Metropolitního plánu s domem o 77 bytech (24× 1+kk, 31× 2+kk, 17× 3+kk, 5× 4+kk) a celkovými náklady 621,2 mil. Kč včetně odhadu ceny pozemku. Výsledek v režimu Nájem (stav 21. 10. 2026):

Pro srovnání: kdyby se nájemné dělilo náklady bez odečtů, vyšlo by kolem 4,7 % – to je hrubý výnos, číslo, které se v inzerátech uvádí nejčastěji. Rozdíl přes jeden procentní bod jde celý na neobsazenost a provoz. Tatáž parcela v režimu Prodej dává hrubou marži 11,2 %.

Jak výsledek číst: kalkulace barví výnos od 4,5 % výš zeleně, mezi 3,5 a 4,5 % žlutě jako hraniční a pod 3,5 % červeně. Je to orientační stupnice aplikace, ne tržní norma – rozhoduje, jakou návratnost požaduje váš kapitál a za kolik by dům koupil investor. Ten obvykle počítá opačně: čistý provozní příjem vydělí požadovanou výnosovou mírou a dostane cenu, kterou je ochoten zaplatit.

5. Co v čísle není

• 1 DPH na vstupu
  Náklady v kalkulaci jsou bez DPH. U prodeje bytů to sedí, protože developer DPH na vstupu odečte. Nájem nemovité věci je ale od DPH osvobozen (§ 56a odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb.); výjimkou je mimo jiné krátkodobý nájem nejvýše na 48 hodin a nájem prostor a míst k parkování. Rozhodnout se pro zdanění nájmu lze jen u nájmu jinému plátci pro jeho ekonomickou činnost (§ 56a odst. 3) – nájem bytu domácnosti to není. Plnění osvobozená bez nároku na odpočet nejsou mezi plněními, která podle § 72 odst. 1 zakládají nárok na odpočet. U domu drženého k pronájmu tak DPH ze stavby může zůstat nákladem. Jak to vyjde ve vašem případě, ověřte s daňovým poradcem – kalkulace to nezohledňuje.
• 2 Nabídka není smlouva
  Cenová mapa vychází z nabídkových cen. Skutečně sjednané nájemné může být nižší. Sloupec mediánu nabídek pomůže odhadnout, jak daleko je model od toho, co se v katastru inzerovalo.
• 3 Slabý datový podklad
  Kde je v katastru málo inzerátů, model dopočítává hodnotu z okolí. devcheck to v kartě nájemného označí jako slabý datový podklad a v mapové vrstvě takové katastry kreslí čárkovaným obrysem.
• 4 Část domu bez nájmu
  Pokud cenová mapa pro některou velikost bytu v katastru hodnotu nemá, kalkulace ji do výnosu nepočítá a napíše, pro kolik procent plochy nájem zná. Výnos z poloviny domu by se jinak tvářil jako výnos celku.
• 5 Financování a čas
  Roční výnos je poměr jednoho roku provozu k celkovým nákladům. Neříká nic o tom, jak dlouho bude dům stát prázdný při prvním pronajímání, ani o splátkách úvěru po dokončení – to patří do vašeho cash-flow modelu.

6. Co ukáže devcheck

Nájemné z cenové mapy MF ukazuje devcheck u parcel v Praze, Brně, Ostravě a Plzni, po katastrálních územích. Mimo česká města (Bratislava, Košice, Polsko, Dánsko) nájemní výpočet není.

• 1 Karta Nájemné v okolí
  Pod cenou developerských bytů v okolí: nájemné starší byt, novostavba a medián nabídek pro čtyři velikosti bytů v katastru parcely, s datem vydání mapy.
• 2 Řádek Výnos nájem ročně
  V rekapitulaci ekonomiky projektu hned pod hrubou marží – obě hlavní čísla vedle sebe, pro tentýž dům a tytéž náklady.
• 3 GDV kalkulačka v režimu Nájem
  Po rozbalení detailu přepínač Prodej / Nájem. V režimu Nájem rozpad po dispozicích, příplatky za vybavení, neobsazenost, provoz a roční výnos. Mix bytů a náklady jsou tytéž jako u prodeje.
• 4 Mapová vrstva Ceny bydlení
  Tlačítko Ceny bydlení obarví katastry podle ceny; v legendě se přepíná mezi prodejem a nájmem. Nájemní pohled ukazuje 2+kk novostavbu v Kč/m² měsíčně, se stupnicí zvlášť pro každé město – Ostrava a Praha by na jedné škále nešly porovnat.

Výnos stojí na tom, kolik bytů se na pozemek vejde – jak se to počítá, popisuje článek Kolik bytů se vejde na pozemek v Praze. Prodejní variantu téhož propočtu rozebírá Development feasibility.

Zdroje: vyhláška č. 456/2024 Sb., o cenových mapách nájemného, § 2, § 5 a příloha č. 1; Ministerstvo financí – Cenová mapa nájemného, základní informace a metodika; zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, § 56a a § 72. Nájemné a příplatky: cenová mapa nájemného MF, vydání 15. 8. 2026. Údaje o parcele: devcheck, stav 21. 10. 2026.