Development feasibility (propočet proveditelnosti nebo zkráceně feasibility study) je finanční analýza, která říká jednu zásadní věc: vydělá projekt po pokrytí všech nákladů dostatečný zisk? Dělá se dříve než cokoli jiného – ještě před architektonickou studií, inženýrsko-geologickým průzkumem nebo právní prověrkou.
Důvod je prostý: pokud základní čísla nevycházejí, jakékoli další náklady jsou plýtvání. Naopak pokud feasibility vychází dobře, máte pevný základ pro jednání o ceně pozemku i pro rozhodnutí, kolik do dalších kroků investovat.
Výpočet se skládá ze tří kroků: odhadnout příjmy (GDV), odhadnout náklady (pořízení + výstavba + financování) a spočítat marži. Celé to lze udělat na papíře nebo v Excelu za hodinu – ale potřebujete znát maximální HPP pozemku, což závisí na regulativech územního plánu Prahy.
GDV (Gross Development Value) je celková prodejní hodnota dokončeného projektu. Pro rezidenční výstavbu se počítá takto:
Příklad: Pozemek 800 m² v zóně OB s KPP 1,8. HPP = 800 × 1,8 = 1 440 m². ČPP = 1 440 × 0,73 = 1 051 m². Při prodejní ceně 130 000 Kč/m² je GDV = 1 051 × 130 000 = 136,6 mil. Kč.
Hodnotu KPP zjistíte v územním plánu nebo přímo v devcheck – kliknutím na parcelu zobrazíte KPP, funkční plochu i vypočítané HPP okamžitě. Přečtěte si také: Co je KPP a jak ho použít při výpočtu a Jak vypočítat HPP parcely.
-
1 Náklady na pořízení pozemkuKupní cena pozemku je vstupní položka – v Praze se pohybuje řádově od 5 000 do 25 000+ Kč/m² podle lokality a potenciálu. K ceně pozemku připočítejte transakční náklady (daň z nabytí nemovitosti 4 %, notář, advokát, due diligence) – celkem přibližně 5–7 % z ceny pozemku.
-
2 Stavební nákladyStavební náklady (HSV + PSV) pro bytové domy v Praze se pohybují v rozmezí 50 000–75 000 Kč/m² HPP v závislosti na standardu provedení, podzemních podlažích a složitosti projektu. K tomu připočtěte:
- Projekce a inženýring: 8–12 % ze stavby
- Infrastruktura a přípojky: 3 000–6 000 Kč/m² HPP
- Parkování (podzemní): 800 000–1 200 000 Kč/stání
- Marketing a prodej: 2–4 % z GDV
- Rezerva na nepředvídané: 5–8 % ze stavby
-
3 Náklady na financováníDeveloperský úvěr (LTC 65–75 %) s roční sazbou 6–7,5 % p.a. po dobu výstavby (typicky 24–36 měsíců) představuje při velkých projektech 5–10 % z celkových nákladů. Úrokové náklady počítejte jako: (pořizovací náklady + stavba) × LTC × sazba × (měsíce / 12).
| Hrubá marže | Hodnocení | Co to znamená v praxi |
|---|---|---|
| > 25 % | Nadstandardní | Projekt je finančně velmi zdravý, vzniká prostor pro odchylky |
| 20–25 % | Standardní | Typický cíl pro rezidenční projekty v Praze; projekt je realizovatelný |
| 15–20 % | Přijatelná | Projekt je realizovatelný za příznivých podmínek, ale bez rezervy na odchylky |
| 10–15 % | Nízká | Projekt vyžaduje přesné řízení nákladů; každé zdražení surovin nebo zpoždění bolí |
| < 10 % | Riziková | Projekt je citlivý na malé změny; doporučujeme přezkoumat vstupní předpoklady nebo cenu pozemku |
Na výsledné marži závisí cena, kterou jste ochotni zaplatit za pozemek. Residuální metoda funguje obráceně: z GDV a akceptovatelné marže odvodíte maximální cenu pozemku. To je silný nástroj při akvizičním jednání.
Výstup z feasibility je vždy odhadem. Klíčové nejistoty jsou prodejní cena bytů, stavební náklady a délka výstavby. Proto se standardně počítá scénářová a citlivostní analýza.
-
A Scénáře: pessimistický, realistický, optimistickýPessimistický scénář: prodejní ceny −10 %, stavební náklady +15 %. Optimistický: prodejní ceny +10 %, stavební náklady −8 %. Realistický je základní výpočet. Pokud pesimistický scénář stále vychází nad 10 % marže, projekt má zdravou odolnost.
-
B Break-even cena pozemkuMaximální cena pozemku při nulové marži: Pozemek max. = GDV − náklady na výstavbu − financování. Pokud požadovaná cena pozemku přesáhne tuto hodnotu, projekt nedává smysl za stávajících předpokladů – nebo musíte snížit jiné náklady.
-
C Vliv KPP na výnosnostZměna KPP má přímý dopad na GDV – HPP roste lineárně s KPP. Pozemek se stejnou rozlohou a cenou, ale KPP 2,4 místo 1,2, má dvojnásobnou kapacitu. Proto je při akvizici tak důležité ověřit regulativy územního plánu ještě před prvním jednáním.
| Položka | Typický podíl z GDV | Poznámka |
|---|---|---|
| Pořízení pozemku | 15–25 % | Závisí silně na lokalitě a KPP |
| Stavební náklady (HSV+PSV) | 35–50 % | 50 000–75 000 Kč/m² HPP |
| Projekce, inženýring | 5–8 % | 8–12 % ze stavby |
| Infrastruktura, přípojky | 3–5 % | Přeložky sítí, přípojky, VP |
| Financování (úroky) | 3–6 % | LTC 70 %, sazba 6,5 %, 30 měsíců |
| Marketing, prodej | 2–4 % | Realitní provize, reklama |
| Hrubá marže | 15–25 % | Cíl: min. 20 % |
-
1 Nejprve ověřte regulativy a HPP v devcheckBez HPP (= plocha × KPP) nemůžete spočítat GDV. Devcheck zobrazí pro jakoukoli parcelu v Praze, Brně, Plzni nebo Ostravě funkční plochu ÚP, KPP a okamžitý výpočet HPP. Prověřte také přítomnost VPS a ochranných pásem – ta mohou HPP snížit.
-
2 Stáhněte Excel model pro feasibilitydevcheck generuje pro každou parcelu kompletní Excel workbook s GDV modelem, scénáři, citlivostní analýzou a přehledem zdrojů dat. Otevřete parcelu v mapě, klikněte na „Excel export" v panelu výběru a stáhněte si model s předvyplněnými regulativy a tržními předpoklady – upravitelné žluté buňky vám umožní rychle testovat různé scény.
-
3 Proveďte podrobnou due diligencePokud feasibility vychází pozitivně, přistupte k plné due diligence pozemku: katastru, věcným břemenům, přístupu, inženýrsko-geologickému průzkumu a právní prověrce. Feasibility vám říká, zda má smysl pokračovat – due diligence říká, jak a za jakých podmínek.
-
! Nadhodnocení prodejní cenyPoužití aktuálních inzerčních cen místo realizovaných cen. Inzerce bývá o 5–15 % výše než skutečné transakce. Pracujte s realistickými tržními daty, ne s přáními.
-
! Podcenění stavebních nákladůPodzemní garážování, složitější základové poměry, přeložky sítí, požadavky na energetický standard – to vše může náklady znatelně zvýšit. Vždy počítejte s rezervou alespoň 8–10 % ze stavby.
-
! Ignorování VPS a ochranných pásemVPS na části pozemku nebo ochranné pásmo VN vedení může fakticky snížit zastavitelnou plochu – a tím i skutečné HPP. VPS vždy ověřte v mapě regulativů, ne jen v textu ÚP.
-
! Nerespektování parkovacích noremParkovací normativ (PSP v Praze) může vyžadovat více parkovacích míst, než jste počítali. Podzemní stání stojí 800 000–1 200 000 Kč/stání a výrazně navyšují celkové náklady.
devcheck zobrazí pro parcelu KPP, HPP, funkční plochu a VPS okamžitě. Excel export vygeneruje kompletní GDV model se scénáři a citlivostní analýzou.
-
Co je GDV v developmentu?GDV (Gross Development Value) je celková prodejní hodnota projektu – součin čisté podlahové plochy (ČPP) a prodejní ceny za m². Je to strop příjmů, od nějž se odečítají všechny náklady.
-
Jaká marže je v developerském projektu standardní?Pro rezidenční projekty v Praze se za zdravou hrubou marži považuje 20–25 % GDV. Pod 15 % projekt vyžaduje velmi přísnou kontrolu nákladů a nenechává prostor pro překvapení.
-
Jak KPP ovlivňuje výnosnost projektu?KPP přímo určuje maximální HPP, ČPP a tím GDV. Pozemek s KPP 2,4 místo 1,2 má – za jinak stejných podmínek – dvojnásobný potenciál GDV. Proto je KPP jeden z nejdůležitějších parametrů při akvizici.
-
Co je residuální metoda ocenění pozemku?Residuální metoda odvozuje maximální cenu pozemku z GDV mínus veškeré náklady na výstavbu a financování mínus požadovaná marže. Říká, kolik smíte za pozemek maximálně zaplatit, aby projekt ještě dával smysl.