Počet bytů, které na pozemku postavíte, není daný velikostí parcely – ale hrubou podlažní plochou (HPP), kterou územní plán povoluje. Dva stejně velké pozemky mohou mít úplně jiný potenciál, když jeden spadá do funkční plochy s vyšším koeficientem než druhý. Odhad počtu bytů je proto vždy řetěz: nejdřív HPP, pak prodejná plocha, teprve nakonec počet bytů.
Tento článek ukazuje celý řetěz na konkrétním pražském příkladu. Vstupem je jediné číslo z územního plánu – koeficient podlažní plochy (KPP) – a výměra pozemku.
Každý krok řetězu má svoje pravidlo. Podrobný výpočet HPP rozebírá samostatný článek Jak vypočítat HPP parcely; zde HPP použijeme jako vstup a soustředíme se na převod HPP na počet bytů.
HPP je hrubá – měří se po vnějším obvodu stěn a zahrnuje konstrukce, chodby, schodiště, výtahy, technické místnosti a společné prostory. Z prodejné plochy bytů tvoří jen část. Poměr čisté podlažní plochy (ČPP) k HPP se v bytových domech pohybuje typicky mezi 75 a 82 % – konkrétní hodnota závisí na dispozici, počtu jader, velikosti bytů a rozsahu společných prostor.
Počet bytů dostanete vydělením prodejné bytové plochy průměrnou plochou bytu. Ta se liší podle cílové skladby projektu. Následující hodnoty jsou orientační tržní průměry prodejné plochy jednotlivých dispozic – slouží jako vodítko, ne jako závazné číslo:
| Dispozice | Typická prodejná plocha |
|---|---|
| 1+kk / garsonka | 28–38 m² |
| 2+kk | 42–58 m² |
| 3+kk | 62–82 m² |
| 4+kk | 90–115 m² |
Skladbu dispozic určuje developer podle poptávky v dané lokalitě – proto stejná HPP může znamenat 14 velkých, nebo přes 25 malých bytů.
Pro ilustraci vezmeme pozemek se stejnými vstupy jako v příkladu výpočtu HPP a dopočítáme počet bytů. Předpoklady (poměr ČPP a průměrný byt) jsou orientační – v reálném projektu je určí studie:
Odhad počtu bytů
Citlivost na skladbu je velká: při průměru 50 m² (převaha malých bytů) vyjde z téže plochy ≈ 24 bytů, při průměru 85 m² (větší byty) ≈ 14 bytů. Proto se počet bytů vždy uvádí jako rozpětí, dokud není hotová dispoziční studie.
HPP je horní strop – ne záruka. Skutečně realizovatelný počet bytů obvykle snižují další regulativy a podmínky:
-
1 KZP a KZ omezí půdorysKoeficient zastavěnosti (KZP) a koeficient zeleně (KZ) určují, jak velký může být půdorys a kolik pozemku musí zůstat zelené. Když jsou přísné, k dosažení plné HPP je nutná větší výška – a ta nemusí být místně přípustná.
-
2 Výšková regulaceÚzemní plán a Pražské stavební předpisy mohou omezit počet podlaží. Bez potřebné výšky HPP fyzicky nevytěžíte, i když ji koeficient dovoluje.
-
3 Parkovací normyKaždý byt vyžaduje stání podle parkovacích standardů Prahy. Když se stání nevejdou do podzemí ekonomicky, developer často zvolí méně, ale větších bytů – a počet jednotek klesne.
-
4 Podíl nebytových funkcíVe smíšených plochách bývá povinný parter s obchody či službami. Ten ubere z bytové plochy – a tedy i z počtu bytů.
devcheck zobrazí pro libovolnou parcelu v Praze KPP a HPP vypočítané z výměry – a kalkulačka „Kolik bytů se vejde" z toho odhadne počet bytů podle vaší skladby dispozic.