Ukázkový report · Praha 3 – Žižkov
Parcela 1234/56 k.ú. Žižkov (Praha 3) · OB zóna · 1 050 m²
Skóre developmentu
Výborný potenciál
Rekapitulace ÚP
OB
| HPP | 1 260 – 1 575 m² |
| ČPP (×0,85) | 1 071 – 1 339 m² |
| KZ (zeleň) | min. 15 % (158 m²) |
| Odstup | 2,4 m (H≈4,8 m / 2) |
| Zastavitelná plocha | ~740 m² |
| Odhad max. půdorysu dle KZ a odstupů. Bez uličních odstupů. | |
Parkování – bydlení
PSP 04
Ka = 1,0
| Odhad byt. jednotek | 16–24 bj |
| Stání vazaná (bydlení) | 16–24 PM |
| Stání návštěvnická | 4–7 PM |
| Celkem stání | 20–31 PM |
✅ Přípustné: Bydlení, občanská vybavenost, drobné obchody a služby, administrativa, restaurace, kavárny, galerie, hotely do 50 lůžek.
OB
Obytné – blokové
KPP 1,2 – 1,5
KZP min. 0,15
max. 7 NP
Bloková zástavba
Plochy určené převážně pro bydlení v kompaktní blokové zástavbě s uliční čárou. Zahrnuje obytné ulice s parterry, lokálními obchody a službami v přízemí. Typické pro vnitřní město (Praha 2, 3, 5, 7).
HPP / KPP výpočet – parcela 1 050 m²
1 260 – 1 575 m²
(1 050 m² × KPP 1,2 – 1,5)
Výška zástavby: KPPmax × 3,2 m/NP = 4,8 NP → zaokr. 5 NP
✅ Přípustné: Bytové domy, rodinné domy, malé penziony, administrativa, obchody do 200 m², restaurace, kavárny, výstavní a galerijní prostory.
⚠️ Podmíněně přípustné: Parkoviště a garáže (pouze jako součást bytového domu nebo podzemní), provozovny do 500 m² v přízemí, doplňkové sportovní vybavení.
❌ Nepřípustné: Průmyslové výrobny, logistika a sklady, benzinové stanice, velkoplošný maloobchod, průjezdní doprava, zařízení narušující bydlení hlukem nebo provozem.
Metropolitní plán Praha (MPP)
Transformační
Zastavitelnost
Stavební
Fáze rozvoje
Transformační
Typ struktury
Bloková kompaktní
Podmíněnost
✅ Bez podmínek
MPP skóre
50 / 100 Nadprůměrný potenciál
MPP je v fázi schvalování. Transformační plochy v Žižkově jsou určeny k postupné přeměně z průmyslového/smíšeného využití na obytné a smíšené funkce. Vhodné pro rezidenční rozvoj se smíšeným parterre.
Rizika a omezení
Záplavy
Mimo zátopové území Q100. Bez povodňového rizika.
Hluk (Ldvn)
65–70 dB – střední hluk od tramvají (ul. Seifertova). Nutná protihluková opatření.
Stavební uzávěra
Bez evidované stavební uzávěry ani územního opatření o stavební uzávěře.
Ochranná pásma
Bez ochranných pásem VN ani nadzemního vedení. Inženýrské sítě dostupné.
Památková ochrana
Mimo pražskou památkovou rezervaci. Bez přímé plošné ochrany MHMP.
Záměry v okolí
Aktivní developerská oblast – 4 záměry v okruhu 500 m. Sledujte konkurenční nabídku.
GDV Kalkulačka – realistický scénář
Orientační
Náklady
Pozemek (28 000 Kč/m²)
29,4 mil. Kč
Výstavba (80 000 Kč/m² HPP)
126,0 mil. Kč
Projekce + inženýring
12,6 mil. Kč
Marketing + prodej
5,0 mil. Kč
Celkem náklady
173 mil. Kč
Výnosy
ČPP prodej (1 339 m²)
200,9 mil. Kč
Prodejní cena (∅ 150 tis./m²)
Hrubá marže
16,3 %
ROE (30% vl. kapitál)
38,2 %
Upravte vstupní parametry (cena pozemku, náklady výstavby, prodejní cena) v plném reportu v aplikaci Devcheck.
Doporučení a další kroky
1.
Ověřte aktuální ÚP výkres a výškou sousední zástavby – stavební úřad Praha 3 může vyžadovat nižší hřeben než KPP max.
2.
Prověřte ochranné pásmo tramvajové trati (ul. Seifertova): protihluková fasáda zvyšuje náklady výstavby o 2–4 %.
3.
Záměry v okolí – sledujte ceny bytů v Žižkově; aktivní trh snižuje absorpci (odhad 18–24 měsíců).
4.
Podpořte projekt architektonickým soutěžním řešením – Praha 3 preferuje kvalitní bloky s aktivním přízemím.
5.
Konzultujte záměr s IPR Praha pro závazné stanovisko v rámci územního řízení (EIA pro >150 bytů).
Více o regulativech Žižkova: Development pozemku Praha ·
Insights – datové studie
Analyzujte vlastní parcelu za 30 sekund
Zadejte adresu nebo katastrální číslo – Devcheck okamžitě zobrazí ÚP zónu, HPP, parkovací normu, rizika a investiční potenciál.