Kdy je v Praze plánovací smlouva povinná?

Když záměr leží v ploše, kterou Metropolitní plán podmínil uzavřením plánovací smlouvy, a jeho započitatelná hrubá podlažní plocha převyšuje HPPref, tedy plochu záměru v podmíněné ploše vynásobenou referenčním koeficientem z přílohy č. 3 plánu (čl. 160 odst. 2). Podmínka se neuplatní pro změny užívání stávajících staveb, stavby veřejné vybavenosti, veřejně prospěšné stavby a opatření a záměry města a městských částí na pozemcích ve výlučném vlastnictví Prahy.

Jak dlouho podmínka plánovací smlouvy platí?

Metropolitní plán stanovil lhůtu pro uzavření smlouvy na 6 let od nabytí účinnosti plánu, tedy od 1. 9. 2026 (čl. 160 odst. 4). Zákon říká, že marným uplynutím lhůty podmínka pozbývá platnosti (§ 81 odst. 3 zákona č. 283/2021 Sb.).

Kolik plánovací smlouva stojí?

Výši plnění Metropolitní plán ani zákon nestanoví – plán říká jen, že stavebník poskytne dohodnuté finanční nebo nefinanční plnění (čl. 161 odst. 1 písm. d). Výše je předmětem jednání a smlouvu schvaluje zastupitelstvo. Pro rozpočet je proto rozumné spočítat, kolik HPP leží nad hranicí HPPref, a citlivost projektu na plnění za každý metr čtvereční nad ní.

Plánovací smlouva – kdy ji Praha chce a jak ovlivní rozpočet projektu

Q: Co je plánovací smlouva?

Veřejnoprávní smlouva mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hl. m. Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, ve které si strany slibují součinnost při uskutečnění konkrétního záměru a postup při jeho uskutečňování (§ 130 zákona č. 283/2021 Sb.). Smlouvu uzavíranou obcí nebo Prahou schvaluje zastupitelstvo (§ 132).

Plánovací smlouvu zná stavební zákon dlouho, ale do Prahy ji jako podmínku pro rozhodování přinesl až Metropolitní plán, který platí od 1. 9. 2026. Je to jediná podmíněnost, kterou plán stanovuje: plochy podmíněné regulačním plánem ani územní studií nevymezuje (čl. 162 a 163 výroku). Článek vysvětluje, co smlouva podle zákona je, kdy ji Praha vyžaduje, co v ní musí být a jak ji promítnout do propočtu. Kde je ve výkresech hledat obecně, popisuje článek o záměrech v Metropolitním plánu.

1. Co je plánovací smlouva podle zákona

Nový stavební zákon ji definuje jako veřejnoprávní smlouvu mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hl. m. Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury. Strany se v ní zavazují poskytnout si součinnost při uskutečnění konkrétního záměru a postupovat ujednaným způsobem (§ 130 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb.). Může obsahovat i soukromoprávní ujednání a se souhlasem všech stran ji lze postoupit (§ 130 odst. 2) – to je důležité při prodeji projektu.

K čemu se může zavázat stavebník (§ 131 odst. 3)	K čemu se může zavázat obec nebo Praha (§ 131 odst. 1 a 2)
účast na výstavbě veřejné infrastruktury nebo jiných staveb a opatření vyvolaných záměrem	poskytnout součinnost k uskutečnění záměru
převzetí nákladů na veřejnou infrastrukturu nebo veřejně prospěšné stavby vyvolané záměrem	po sjednanou dobu nevydat ani nezměnit územně plánovací dokumentaci, která by záměr ztížila
účast na asanaci území a na narovnání majetkových vztahů	neuplatňovat v řízeních návrhy a opravné prostředky v rozporu se smlouvou
peněžní nebo věcné plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace, i s určením účelu	podílet se na infrastruktuře, převzít hotovou stavbu, nezcizit potřebné pozemky

Smlouvu uzavíranou obcí nebo hl. m. Prahou schvaluje zastupitelstvo, smlouvu městské části zastupitelstvo městské části (§ 132 odst. 1). Uzavřená smlouva se vkládá do národního geoportálu územního plánování (§ 130 odst. 3) a je součástí žádosti o povolení záměru (§ 184 odst. 2 písm. b).

2. Kdy ji obec může vyžadovat

Mimo ploch, které tak vymezí územní nebo regulační plán, je plánovací smlouva věcí dohody. Povinnou ji dělá teprve plán: územní plán může vymezit plochu nebo koridor, kde je rozhodování podmíněno jejím uzavřením. Musí přitom stanovit základní obsah smlouvy, podmínky a lhůtu, nejvýš 6 let od účinnosti plánu; když lhůta marně uplyne, podmínka pozbývá platnosti (§ 81 odst. 3). Regulační plán může takto podmínit konkrétní záměr s lhůtou nejvýš 4 roky (§ 86 odst. 3). Metropolitní plán, pořizovaný ještě podle starého zákona, k tomu využil přechodné ustanovení § 323 odst. 10.

Nezaměňujte: plánovací smlouva o dostupném nájemním bydlení podle § 201 je jiný institut. Je povinnou přílohou žádosti o povolení domu pro dostupné nájemní bydlení, pokud stavebníkem není obec, a stavebník se v ní zavazuje nejméně 20 let poskytovat alespoň 80 % podlahové plochy bydlení jako dostupné nájemní bydlení.

3. Kde a od kolika metrů ji chce Praha

Metropolitní plán vymezuje plochy podmíněné plánovací smlouvou ve výkresu Z 01, v krycích listech KLZ/900 a ve výčtu v příloze č. 2/900; ke každé ploše patří krycí list podmíněnosti v příloze č. 3 (čl. 160 odst. 5). Příloha č. 3 jich obsahuje 159 a jde vždy o transformační nebo rozvojové plochy – tedy území, kde plán počítá s novou zástavbou.

Smlouva ale není nutná pro každý záměr v takové ploše. Rozhoduje hranice HPPref (čl. 160 odst. 2):

HPPref = plocha záměru v ploše podmíněné smlouvou × referenční koeficient ze schématu v příloze č. 3
smlouva je nutná, když započitatelná HPP záměru > HPPref

Započitatelná HPP je hrubá podlažní plocha bez ploch, které plán z míry využití vyjímá – například garáží v podzemních podlažích a ve 2. nadzemním podlaží a výš nebo občanské vybavenosti v 1. a 2. nadzemním podlaží do 3 % regulovaného množství HPP (čl. 96 odst. 3). Referenční koeficient se v rámci jedné plochy může lišit a schéma ho zakresluje po částech. Ve schématu, které IPR Praha zveřejňuje jako mapovou vrstvu, nabývá hodnot od 0 do 3,5; u 268 z 810 jeho dílčích ploch je 0, takže tam je smlouva potřeba pro každý záměr, na který se nevztahuje výjimka.

Výjimky jsou čtyři (čl. 160 odst. 3): změny účelu užívání stávajících staveb, stavby veřejné vybavenosti, veřejně prospěšné stavby a opatření se stavbami s nimi souvisejícími a záměry Prahy, městských částí a jimi zřízených právnických osob na pozemcích ve výlučném vlastnictví hl. m. Prahy.

Karta Plocha podmíněná plánovací smlouvou v devcheck: HPPref přibližně 80 868 m² z výměry 49 765 m² a koeficientu 1,625, plán tu dovoluje víc — Karta v sekci Metropolitní plán pro parcelu o výměře 49 765 m² v Letňanech: koeficient 1,625 dává HPPref zhruba 80 868 m². Regulační celek přitom dovoluje 119 436 m² HPP, takže o zhruba třetině možné plochy se bez smlouvy nerozhoduje. Kliknutím otevřete parcelu na mapě.

4. Co ve smlouvě musí být

Základní obsah stanoví čl. 161 odst. 1 výroku a platí pro všechny podmíněné plochy:

1 Záměr, strany a pozemky

Identifikace záměru a smluvních stran včetně řešeného území a pozemků. Smluvní stranou může být kromě hl. m. Prahy i městská část nebo třetí osoba (čl. 160 odst. 1).
2 Zafixované parametry

Základní parametry záměru a závazek stavebníka se od nich neodchýlit, s výjimkou nepodstatných odchylek vymezených ve smlouvě. Co je nepodstatná odchylka, je potřeba vyjednat – jinak každá změna projektu znamená změnu smlouvy a nové schválení.
3 Vzájemná součinnost

Závazek obou stran poskytnout si součinnost a postupovat ujednaným způsobem.
4 Plnění pro město

Závazek stavebníka poskytnout Praze – nebo se souhlasem Prahy městské části či třetí osobě – dohodnuté finanční nebo nefinanční plnění, a závazek příjemce ho převzít.
5 Zajištění závazků

Adekvátní instituty k zajištění nebo utvrzení závazků – například smluvní pokuta nebo ručení.

U 9 ze 159 ploch je základní obsah v krycím listu individuálně doplněn (čl. 161 odst. 2). Jde například o závazek dodržet požadavky Ministerstva kultury z urbanistické studie u Florence, o fázování výstavby a podkladovou studii kvůli záborům zemědělské půdy nebo o koordinaci zástavby s přivaděčem Rybářka a odvětráním jeho tunelů. Pokud vaše parcela leží v takové ploše, je krycí list povinné čtení ještě před nabídkou.

5. Jak smlouvu promítnout do rozpočtu

Kolik bude plnění, plán neříká. Je to věc jednání a výsledek musí schválit zastupitelstvo. Praha má od 27. 1. 2022 schválenou Metodiku spoluúčasti investorů na rozvoji území (usnesení č. 33/8), která jako nezávazné doporučení počítá 700 Kč za m² HPP podle plánu před změnou a 2 300 Kč za m² přírůstku HPP. Vznikla pro dohody o změnách dřívějšího územního plánu; zda a jak se použije pro smlouvy podle čl. 160, ověřte na magistrátu. Do propočtu proto nepatří jedno číslo, ale citlivost:

HPP nad hranicí = HPP záměru − HPPref
plnění ≈ HPP nad hranicí × sazba za m² (předmět jednání)

U parcely z obrázku je nad hranicí 119 436 − 80 868 = 38 568 m² HPP. Každých 1 000 Kč plnění na metr nad hranicí tedy znamená zhruba 38,6 milionu korun – a o tolik méně, kolik lze dát za pozemek. Vedle peněz má smlouva ještě tři dopady:

1 Čas

Bez uzavřené smlouvy stavební úřad o záměru nad hranicí nerozhodne, a smlouvu musí schválit zastupitelstvo. Do harmonogramu to patří jako samostatná fáze s vlastním rizikem zdržení.
2 Ztráta pružnosti

Zafixované parametry omezují pozdější změny projektu, třeba přesun mezi byty a komercí podle trhu.
3 Jistota v řízení

Druhá strana mince: stavební úřad nepřihlíží k námitkám účastníka, které jsou v rozporu se smlouvou, jejíž je stranou (§ 190 odst. 2), a odvolací orgán obdobně k takové části odvolání (§ 226 odst. 2).

Alternativou je navrhnout záměr pod hranicí HPPref – pak se podmínka neuplatní vůbec. Jestli se to vyplatí, je otázka reziduální hodnoty pozemku: porovnává se zisk z metrů nad hranicí s plněním, časem a rizikem, které smlouva přinese. A podmínka má konec: lhůta je 6 let od 1. 9. 2026 (čl. 160 odst. 4) a po jejím marném uplynutí podmínka pozbývá platnosti (§ 81 odst. 3 zákona).

Smlouvy podle starého zákona: plánovací smlouvy uzavřené podle zákona č. 183/2006 Sb. se posuzují podle dosavadních předpisů (§ 327 odst. 1). Pokud prodávající pozemku nějakou má, je to samostatný dokument k prověření – s podmínkou z Metropolitního plánu ho nespojujte automaticky.

6. Co ukáže devcheck

U pražské parcely v ploše podmíněné smlouvou ukáže panel v sekci Metropolitní plán kartu Plocha podmíněná plánovací smlouvou s textem podmínky, výjimkami, lhůtou a vypočteným HPPref z referenčního koeficientu, který čte přímo z vrstvy IPR Praha. Když je HPP podle plánu vyšší než HPPref, napíše, že při plném využití je smlouva nutná. V kartě rizik je řádek Plánovací smlouva s hodnotou „Nutná nad N m² HPP“, při koeficientu 0 „Nutná pro každý záměr“, a totéž jde do PDF reportu včetně kroku, co si ověřit u IPR a magistrátu.

Dvě omezení, se kterými je dobré počítat: aplikace násobí koeficientem výměru celé parcely a koeficient čte v jednom bodě. Pokud do podmíněné plochy zasahuje jen část pozemku nebo má plocha víc koeficientů, rozhoduje schéma v příloze č. 3 a skutečný rozsah záměru. A porovnání s HPP podle plánu říká, zda smlouva hrozí při plném využití – o konkrétním záměru rozhoduje jeho započitatelná HPP.

Leží váš pozemek v ploše podmíněné plánovací smlouvou?
devcheck to u každé pražské parcely zjistí z Metropolitního plánu, spočítá hranici HPPref a porovná ji s HPP, které plán dovoluje.

Otevřít mapu → Reziduální hodnota → Povolení stavby →

Zdroje: zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 81, § 86, § 130–132, § 184, § 190, § 201, § 226, § 323 a § 327 (znění od 11. 6. 2026); Územní plán hl. m. Prahy (Metropolitní plán), textová část výroku čl. 96 a 160–163 a příloha č. 3 – krycí listy podmíněnosti; IPR Praha – vrstva referenčních koeficientů (stav 4. 10. 2026); K nově schválené metodice spoluúčasti investorů na rozvoji území hl. m. Prahy (epravo.cz). Údaje o parcele: devcheck, stav 4. 10. 2026.