Výpočet reziduální hodnoty pozemku

GDV projektu

Bez DPH – inzertní ceny bytů jsou s DPH 12 %, vydělte je 1,12

Kč

Neznáte GDV? Spočítejte si ho →

Celková plocha (HPP)

m²

Náklady na výstavbu

Přímé stavební náklady (HSV+PSV), bez DPH, pozemku a projektu

Kč/m²

Vedlejší náklady

% ze stavebních nákladů — projekt, finance, marketing, rezerva

Cílová marže

% z GDV — požadovaný zisk developera

Výměra pozemku (nepovinné)

Pro výpočet reziduálu za m² pozemku

m²

Zadejte hodnoty pro výpočet

Tip: HPP pro konkrétní parcelu zjistíte v devcheck mapě — klikněte na parcelu a okamžitě uvidíte HPP max podle územního plánu. GDV spočítejte v kalkulačce GDV. Obojí pak zadejte sem.

Jak reziduální metoda funguje

1 Vzorec reziduální hodnoty

stavební náklady = náklady/m² × HPP
vedlejší náklady = stavební náklady × vedlejší%
cílový zisk = GDV × marže%
Reziduál = GDV − stavební náklady − vedlejší náklady − cílový zisk

Výsledek je maximální cena pozemku při zachování cílové marže. Pokud prodávající požaduje víc, projekt při těchto parametrech nevychází.
2 Příklad výpočtu — Praha

GDV bez DPH 200 mil. Kč, HPP 3 000 m², stavba 40 000 Kč/m², vedlejší 12 %, marže 20 %.
Stavební náklady: 3 000 × 40 000 = 120 000 000 Kč
Vedlejší: 120 000 000 × 0,12 = 14 400 000 Kč
Cílový zisk: 200 000 000 × 0,20 = 40 000 000 Kč
Reziduál: 200M − 120M − 14,4M − 40M = 25 600 000 Kč
3 Co patří do vedlejších nákladů

Vedlejší náklady (% ze stavebních nákladů) zahrnují: projektovou dokumentaci a inženýring (3–5 %), financování a úroky (2–4 %), marketing a prodej (1–2 %), rezervu (2–3 %). Celkový rozsah: 8–14 % ze stavebních nákladů. Default 12 % odpovídá středu tržní praxe.
4 Citlivostní analýza ±2 %

Každé procento marže navíc sníží reziduál o 1 % GDV. Kalkulačka zobrazuje reziduál při marži −2 %, zadané marži a marži +2 % — takto uvidíte rozpětí, v jakém se pohybuje férová cena pozemku při různých očekáváních investora nebo banky.

Orientační stavební náklady ČR (přímé HSV+PSV, bez DPH, 2025)

Standard výstavby	Kč/m² podlahové plochy (HPP)	Typické použití
Standardní BD	32 000–43 000 Kč/m²	Ekonomické projekty
Vyšší standard	43 000–55 000 Kč/m²	Cihlové BD, Praha okraj, Brno, Plzeň
Prémiový / náročná lokalita	55 000–70 000 Kč/m²	Praha centrum, nadstandardní provedení

Orientační hodnoty. Mapa devcheck počítá jinak – se sazbou 60 000 Kč/m² HPP za celou stavbu včetně technického zařízení a garáží a zvlášť s projekcí (8 %), inženýringem (4 %), infrastrukturou a parkovými úpravami, rezervou (5 %), prodejem (2 % z tržeb) a financováním; její „Pozemek unese“ proto vychází nižší než reziduál s výchozími hodnotami této kalkulačky. Přímé stavební náklady (HSV+PSV) bez DPH, bez pozemku, projektové dokumentace a financování. Skutečné náklady ověřte s projektantem nebo rozpočtářem pro konkrétní projekt.

Často kladené otázky

Co je reziduální hodnota pozemku?

Reziduální hodnota pozemku je maximální cena, kterou může developer zaplatit při zachování cílové marže. Vzorec: Reziduál = GDV − stavební náklady − vedlejší náklady − cílový zisk. Je standardní metodou oceňování rozvojových pozemků u developerů, bank i znalců.

Co jsou vedlejší náklady a co do nich patří?

Vedlejší náklady (% ze stavebních nákladů) zahrnují projektovou dokumentaci a inženýring (3–5 %), financování (2–4 %), marketing a prodej (1–2 %) a rezervu (2–3 %). Nezahrnují přímé stavební náklady (HSV+PSV) — ty jsou zadány zvlášť jako Kč/m² HPP.

Proč reziduál závisí na cílové marži?

Každé procento marže navíc sníží reziduál o 1 % GDV. Při GDV 100 mil. Kč a zvýšení marže z 20 % na 22 % klesne reziduál o 2 mil. Kč. Proto kalkulačka zobrazuje citlivostní analýzu ±2 % — ukazuje rozmezí férové ceny při různých očekáváních.

Jaká je typická developerská marže v ČR?

Developeři obvykle cílí na marži 15–22 % z GDV bez DPH; pod 15 % se projekt zpravidla nepovažuje za rentabilní a hůř se financuje. Výchozí hodnota kalkulačky 20 % odpovídá cílové marži, se kterou počítá mapa devcheck.

Jak zjistím HPP pro konkrétní pozemek?

Nejrychleji v devcheck mapě — klikněte na parcelu a okamžitě uvidíte HPP max podle územního plánu, KPP nebo IPP a orientační počet bytů. Výsledek zadejte do pole „Celková plocha (HPP)" v kalkulačce.

Jak reziduál ovlivňuje vyjednávání o ceně pozemku?

Reziduál je horní hranicí ceny, kterou developer může zaplatit. Pokud prodávající požaduje víc, projekt nevychází — developer buď odejde, nebo musí zvýšit GDV (více HPP z ÚP) nebo snížit stavební náklady. Citlivostní analýza ±2 % ukazuje, jak se reziduál mění při různých maržích — to je klíčový argument při vyjednávání.

Zjistěte HPP a GDV pro libovolnou parcelu.
devcheck zobrazí pro parcelu v Praze, Brně, Plzni nebo Ostravě HPP max a orientační počet bytů — na jedno kliknutí. GDV pak spočítejte v kalkulačce GDV a obojí zadejte sem.

Otevřít mapu → Kalkulačka GDV → Feasibility studie →

Výpočty reziduální hodnoty jsou orientační a vycházejí výhradně z hodnot zadaných uživatelem. Kalkulačka nezohledňuje daně, poplatky za změnu ÚP, sanace, specifická rizika lokality ani aktuální tržní podmínky financování. Před rozhodnutím o koupi pozemku vždy zpracujte kompletní feasibility studii s aktuálními daty. devcheck nenese odpovědnost za rozhodnutí učiněná výlučně na základě dat z tohoto nástroje.