V Praze se odstupy staveb řídí Pražskými stavebními předpisy – nařízením hl. m. Prahy č. 12/2024 Sb., účinným od 1. července 2024 spolu s novým stavebním zákonem. Základní pravidlo je jednoduché: 2 metry od hranice sousedního pozemku bez ohledu na výšku stavby a odstupový úhel k oknům okolních domů. Níže je, co přesně předpis říká, a co v něm naopak není.
Chcete to vidět na skutečném pozemku? Otevřít ukázkovou parcelu v mapě — parcela 651/1 v k. ú. Holešovice. Panel ukáže funkční plochu, HPP, koeficienty i parkování; pak stačí kliknout na vlastní pozemek.
Co jsou PSP
Pražské stavební předpisy (PSP) stanoví požadavky na vymezování pozemků, umisťování staveb a některé technické požadavky na stavby v Praze. Platí jen na území hlavního města a v rozsahu umisťování staveb nahrazují celostátní vyhlášku č. 146/2024 Sb. Mimo Prahu platí tato vyhláška, v Brně a Ostravě mají vlastní městské stavební předpisy (Brno nařízení č. 14/2024, Ostrava nařízení č. 17/2024).
O odstupech rozhodují v PSP hlavně tři ustanovení:
- § 22 – odstup od hranice sousedního pozemku,
- § 21 – odstup od oken obytných místností stávajících okolních budov (odstupový úhel),
- § 14 a 15 – stavební a uliční čára.
Odstup od hranice sousedního pozemku (§ 22)
Nestanoví-li regulační plán nebo územní plán s prvky regulačního plánu jinak, musí být stavba nejméně 2 metry od hranice sousedního pozemku. Odstup nezávisí na výšce stavby. Na hranici s veřejným prostranstvím a vodními plochami se neuplatní vůbec.
Dvoumetrový odstup se nevyžaduje:
- kde ze stavební čáry nebo z územního či regulačního plánu plyne umístění blíž nebo na hranici,
- kde je takový způsob zástavby v místě obvyklý, odpovídá charakteru území nebo plyne z parcelace,
- mezi pozemky v rámci jednoho záměru,
- u stavby nebo její části do výšky 2,5 m,
- u stavby nebo její části do výšky 3,5 m, jejíž hrana u jednoho sousedního pozemku měří nejvýš 9 m a u všech sousedních pozemků dohromady nejvýš 15 m.
Odstup smí přesáhnout střecha nejvýš o 0,5 m a dodatečné zateplení o 0,3 m; podzemní část stavby může sahat až k hranici.
Odstup od oken okolních budov (§ 21)
Stavba musí mít dostatečný odstup od oken obytných místností stávajících okolních budov. Prokazuje se odstupovým úhlem podle přílohy č. 1 bodu II PSP: z kontrolního bodu ve středu okna (ve výšce parapetu nebo 1 m nad podlahou) nesmí žádná navržená překážka zasáhnout nad svislý úhel 45° v půdorysné výseči alespoň 45°. Prvních 25° od fasády se nezapočítává a výseč nelze skládat z částí.
Požadavek se neuplatní, pokud by znemožnil splnit prostorovou regulaci územního nebo regulačního plánu nebo zástavbu podle stavební čáry ve stabilizovaném území; pak lze stavět do hloubky a výšky odpovídající okolní zástavbě (§ 21 odst. 2).
Stavební a uliční čára (§ 14 a 15)
Stavební čára určuje nepřekročitelnou hranici zastavění budovami v bloku. PSP rozlišují čáru uzavřenou (zástavba nesmí ustupovat a musí být souvisle zastavěná), polouzavřenou, otevřenou (s povinnými stavebními mezerami) a volnou (zástavba může libovolně ustupovat). Není-li čára stanovena plánem, odvozuje se ve stabilizovaném území z územní studie nebo z převažujícího charakteru zástavby. Podrobněji v článku Stavební a uliční čára.
Výška stavby (§ 20)
Regulovaná výška se měří svisle od nejnižšího bodu přilehlého terénu po úroveň hlavní římsy (průnik líce obvodové stěny s horní hranou střešní krytiny nebo horní hrana atiky). Maximální výšku stanoví územní plán – v Praze od 1. 9. 2026 Metropolitní plán. Nad maximální regulovanou výšku lze, pokud plán nestanoví jinak, postavit:
- šikmou střechu do 45° a nejvýše 7,5 m, případně s podkrovím, nebo
- jedno ustupující podlaží do výšky 3,5 m, ustoupené nejméně o 2 m od fasády do ulice a od jedné další fasády.
Lokální dominanty na nárožích nebo v ose náměstí smějí regulovanou výšku zvýšit nejvýš o 2 podlaží nad třetinou posledního plného podlaží.
Proslunění v Praze
Požadavky na proslunění z celostátní vyhlášky se v Praze nepoužijí, a to ani pro stávající stavby ovlivněné novou stavbou (§ 37 odst. 2 PSP). Požadavky na denní osvětlení platí, s výjimkami pro zástavbu s uzavřenou a polouzavřenou stavební čarou. Více v článku Proslunění bytu.
Parkování
Počet stání stanoví § 25 PSP a přílohy č. 2 a 3: základní počet z hrubé podlažní plochy (u bydlení 85 m² na stání), rozdělený na vázaná a návštěvnická stání a upravený procentem podle zóny 00–08. Postup s příkladem: Parkovací standardy Praha.
Časté dotazy
Jaká je minimální vzdálenost stavby od hranice pozemku v Praze?
Podle § 22 PSP nejméně 2 m, bez ohledu na výšku stavby, pokud regulační nebo územní plán nestanoví jinak. Výjimky platí mimo jiné pro obvyklý způsob zástavby, pro stavby do 2,5 m a pro drobné stavby do 3,5 m.
Jak se podle PSP měří výška stavby?
Od nejnižšího bodu přilehlého terénu k hlavní římse nebo horní hraně atiky (§ 20 odst. 1). Nad ni lze postavit šikmou střechu nebo jedno ustupující podlaží.
Musí nová stavba v bloku navazovat na okolní domy?
Ano, přes stavební a uliční čáru (§ 14, 15) a přes požadavek respektovat charakter území. Ve stabilizovaném území se čára bez plánu odvozuje z převažujícího charakteru zástavby.
Lze stavět přímo na hranici pozemku?
Ano, pokud to plyne ze stavební čáry, z plánu nebo z obvyklého způsobu zástavby. Ve stěně k sousedovi pak nesmí být žádné otvory (§ 22 odst. 4).
Platí PSP i mimo Prahu?
Ne. Mimo Prahu platí vyhláška č. 146/2024 Sb. (v § 11 také nejméně 2 m od hranice pozemku), v Brně a Ostravě navíc městské stavební předpisy.
Shrnutí
| Požadavek | Pravidlo PSP (nařízení č. 12/2024 Sb.) |
|---|---|
| Odstup od hranice sousedního pozemku | min. 2 m (§ 22), s výjimkami; na hranici bez otvorů |
| Odstup od oken okolních budov | odstupový úhel 45° / výseč 45° (§ 21, příloha 1 bod II) |
| Výška | k hlavní římse; nad ni šikmá střecha nebo ustupující podlaží (§ 20) |
| Proslunění | v Praze se nepoužije (§ 37 odst. 2) |
| Parkování | HPP ÷ 85 m² u bydlení, procento podle zóny 00–08 (§ 25) |
Jaké odstupy a regulativy platí pro vaši parcelu?
Parkovací zóna PSP, KZ, KPP, výšková hladina a podmíněnosti pro jakoukoli parcelu v Praze – během pár sekund.
Prověřit parcelu v Praze →