Výpočet koeficientu zastavění
Tip: Nejvyšší KZP najdete v textové části územního plánu obce. Ne každý plán ho stanovuje – Praha ani Brno jako samostatný koeficient ne. Regulativy parcely ukáže mapa devcheck.
Jak se koeficient zastavění počítá
-
1 Vzorec výpočtuKZP = zastavěná plocha (m²) ÷ výměra pozemku (m²)
Výsledek je číslo mezi 0 a 1 (nebo v procentech). KZP 0,35 znamená, že stavby pokrývají 35 % pozemku. -
2 Příklad výpočtuPozemek 1 000 m², nejvyšší KZP podle územního plánu 0,40.
Nejvyšší zastavěná plocha = 1 000 × 0,40 = 400 m².
Plánovaná stavba se zastavěnou plochou 320 m²:
KZP = 320 ÷ 1 000 = 0,32 – limit splněn (80 % limitu). -
3 Co se počítá do zastavěné plochyStavební zákon (§ 13 písm. o) zákona č. 283/2021 Sb.) definuje zastavěnou plochu stavby jako plochu ohraničenou pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny.
Započítává se: půdorys domu včetně podzemních podlaží (i garáže přesahující dům), lodžie a arkýře; u zastřešených staveb bez obvodových stěn průmět střechy.
Nezapočítává se: balkony a přesahy střech mimo obvodové konstrukce.
Územní plán si pro svůj koeficient může stanovit vlastní pravidla započtení (např. jen nadzemní část) – rozhoduje jeho textová část. -
4 KZP nestačí – platí víc regulativů najednouVedle zastavěnosti plán obvykle určuje výšku nebo počet podlaží, často KPP nebo IPP (celkovou podlažní plochu) a minimální podíl zeleně. Stavba musí splnit všechno současně.
Koeficient zastavění v českých městech
Univerzální tabulka „typických hodnot" neexistuje – každý územní plán reguluje jinak a zkratky ploch se mezi městy liší.
- Praha – plán z roku 1999 (platil do 31. 8. 2026) zastavěnost nestanovoval; reguloval KPP a koeficient zeleně (KZ). Metropolitní plán, platný od 1. 9. 2026, určuje zastavěnost jen u části regulačních celků.
- Brno – územní plán koeficient zastavění obecně nestanovuje. Určuje výškovou hladinu a minimální podíl zeleně na rostlém terénu podle typu plochy (např. BU a SU 9 %, OK 10 %, BI a RU 40 %). devcheck proto v Brně zastavěnost měří na okolní zástavbě.
- Plzeň – u ploch vede nejvyšší koeficient zastavění, orientačně podle dat devcheck:
| Kód | Plocha (Plzeň) | KZP max. |
|---|---|---|
| MO | smíšené obytné – městská obytná | 0,65 |
| MP | smíšené výrobní – městská produkční | 0,6 |
| OU | občanského vybavení – všeobecné | 0,6 |
| OK | občanského vybavení – komerční vybavenost | 0,7 |
| MR | smíšené rekreační – městská rekreační | 0,3 |
| OS | občanského vybavení – sport | 0,3 |
| RI | rekreace – individuální | 0,15 |
Orientační hodnoty podle dat devcheck. Závazné znění je v textové části Územního plánu Plzeň; konkrétní lokalitu může upřesnit územní studie nebo regulační plán.
Pozor na zkratku KZ. V pražském územním plánu z roku 1999 znamenala KZ koeficient zeleně – minimální podíl zeleně, tedy pravý opak zastavěnosti. Proto zastavěnost zkracujeme KZP. Více v článcích Koeficient zastavění a Koeficient zeleně.
Často kladené otázky
Co je koeficient zastavění pozemku (KZP)?
KZP je poměr zastavěné plochy staveb k výměře pozemku. Říká, jaký podíl pozemku smí být pod stavbou. KZP 0,40 na pozemku 1 000 m² znamená nejvýš 400 m² zastavěné plochy. Pozor na zkratku KZ: v pražském územním plánu z roku 1999 znamenala koeficient zeleně, tedy pravý opak.
Jak se vypočítá koeficient zastavění?
KZP = zastavěná plocha (m²) ÷ výměra pozemku (m²). Příklad: pozemek 800 m², zastavěná plocha 280 m² → KZP = 280 ÷ 800 = 0,35 (35 %). Nejvyšší přípustná zastavěná plocha vyjde obráceně: výměra × KZP z územního plánu.
Co se počítá do zastavěné plochy?
Podle § 13 písm. o) stavebního zákona č. 283/2021 Sb. je to plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Započítávají se i lodžie a arkýře. Podzemní garáž, která přesahuje půdorys domu, se tedy do zastavěné plochy stavby počítá. U zastřešených staveb bez obvodových stěn se bere průmět střechy. Územní plán si může pro svůj koeficient stanovit vlastní pravidla započtení – ověřte je v jeho textové části.
Stanovují české územní plány koeficient zastavění?
Záleží na městě. Pražský plán z roku 1999 zastavěnost nestanovoval (reguloval KPP a koeficient zeleně), Metropolitní plán ji určuje jen u části regulačních celků. Územní plán Brna koeficient zastavění obecně nestanovuje – určuje výškovou hladinu a minimální podíl zeleně na rostlém terénu. Plzeň a řada menších obcí koeficient zastavění mají. Hodnoty se liší plán od plánu, univerzální tabulka neexistuje.
Kde najdu povolený koeficient zastavění pro svůj pozemek?
V textové části územního plánu příslušné obce, u konkrétní plochy nebo v obecných podmínkách využití. V mapě devcheck po kliknutí na parcelu uvidíte funkční plochu a regulativy, které z plánu čteme; v Brně, kde plán zastavěnost nestanovuje, ji aplikace měří na okolní zástavbě.
Jaký je rozdíl mezi koeficientem zastavění a KPP?
KZP omezuje půdorys – stopu stavby na pozemku. KPP (koeficient podlažních ploch) omezuje celkovou hrubou podlažní plochu všech nadzemních podlaží. Pokud plán stanoví oba, platí současně: KZP 0,35 a KPP 1,40 na pozemku 1 000 m² dovolí půdorys nejvýš 350 m² a HPP nejvýš 1 400 m², tedy zhruba čtyři podlaží na plném půdoryse.
Ověřte regulativy pro svou parcelu.
devcheck ukáže pro parcelu v Praze, Brně, Plzni a Ostravě funkční plochu územního plánu, regulativy, které z něj čteme, a maximální HPP – na jedno kliknutí.
devcheck ukáže pro parcelu v Praze, Brně, Plzni a Ostravě funkční plochu územního plánu, regulativy, které z něj čteme, a maximální HPP – na jedno kliknutí.
Hodnoty jsou informativní. Před rozhodnutím o investici nebo podáním žádosti o povolení záměru vždy ověřte platné regulativy v aktuálním znění územního plánu příslušné obce. devcheck nenese odpovědnost za rozhodnutí učiněná výlučně na základě dat prezentovaných v tomto nástroji.