Výpočet koeficientu zastavění
Tip: Hodnotu max. KZ pro váš pozemek najdete v devcheck mapě — klikněte na parcelu a okamžitě uvidíte platné regulativy z územního plánu.
Jak se koeficient zastavění počítá
-
1 Vzorec výpočtuKZ = zastavěná plocha (m²) ÷ plocha pozemku (m²)
Výsledek je číslo mezi 0 a 1 (nebo vyjádřeno v procentech). KZ 0,35 znamená, že budova pokrývá 35 % plochy pozemku. -
2 Příklad výpočtuPozemek 1 000 m², max. KZ dle ÚP = 0,40.
Maximální zastavěná plocha = 1 000 × 0,40 = 400 m².
Pokud plánujete budovu s půdorysem 320 m²:
KZ = 320 ÷ 1 000 = 0,32 — v normě (80 % limitu). -
3 Co se počítá do zastavěné plochyZastavěná plocha = půdorys budovy na úrovni terénu. Zahrnuje: hlavní budovu, přistavěné garáže, přístřešky s pevnými základy.
Nezahrnuje: balkóny, lodžie, přesahy střechy nad 0,5 m, podzemní garáže (závisí na konkrétním ÚP). -
4 KZ nestačí — platí více regulativů najednouÚzemní plán většinou stanoví zároveň KZ (stopu budovy), KPP nebo IPP (celkovou HPP přes podlaží) a koeficient zeleně (min. nezpevněná plocha). Stavba musí splnit všechny regulativy současně — nestačí splnit jen KZ.
Typické hodnoty KZ v českých územních plánech
| Funkční plocha | Popis | KZ max. | Město |
|---|---|---|---|
| BI | Bytová zástavba individuální (rodinné domy) | 0,30–0,40 | Brno, Plzeň |
| BH | Bytová zástavba hromadná (bytové domy) | 0,40–0,50 | Brno, Ostrava |
| SM / SU | Smíšené obytné / smíšené území | 0,50–0,65 | Brno, Plzeň |
| OV / OK | Občanská vybavenost / komerce | 0,55–0,70 | Brno, Plzeň |
| VS / VL | Výroba a sklady | 0,60–0,70 | Brno, Ostrava |
Hodnoty jsou orientační. Přesný KZ pro konkrétní parcelu ověřte v platném ÚP příslušného města nebo v devcheck mapě. Praha primárně reguluje zástavbu přes KPP, nikoli KZ.
Praha nepoužívá KZ jako primární regulativ. Pražský územní plán (vyhláška č. 32/1999 Sb. HMP) i Metropolitní plán Praha pracují s KPP (koeficient podlažní plochy). Pro pražské pozemky je klíčové KPP, nikoliv KZ. Více v článku Co je KPP Praha →
Často kladené otázky
Co je koeficient zastavění (KZ)?
Koeficient zastavění (KZ nebo KZP – koeficient zastavěnosti pozemku) je poměr zastavěné plochy budovy k celkové výměře pozemku. Vyjadřuje, jaký podíl pozemku lze zastavět. Například KZ 0,40 na pozemku 1 000 m² znamená maximálně 400 m² zastavěné plochy půdorysu budovy.
Jak se vypočítá koeficient zastavění?
KZ = zastavěná plocha (m²) ÷ plocha pozemku (m²). Příklad: pozemek 800 m², budova s půdorysem 280 m² → KZ = 280 ÷ 800 = 0,35 (35 %). Maximální přípustná zastavěná plocha se zjistí obráceně: plocha pozemku × max. KZ z územního plánu.
Co se počítá do zastavěné plochy?
Do zastavěné plochy se počítá půdorys budovy na úrovni terénu – všechny části, které „stojí" na pozemku: hlavní budova, přistavěné garáže, přístřešky s pevnými základy. Nezapočítávají se balkóny, lodžie, přesahy střechy a podzemní garáže (závisí na konkrétním ÚP).
Jaký je typický maximální koeficient zastavění?
Hodnoty KZ se liší dle funkční plochy ÚP: individuální bydlení (BI) 0,30–0,40; hromadné bydlení (BH) 0,40–0,50; smíšené zástavby (SM, SV) 0,50–0,65; komerční objekty 0,55–0,70. Přesný limit pro váš pozemek vždy ověřte v devcheck mapě nebo v ÚP příslušného města.
Kde najdu povolený koeficient zastavění pro svůj pozemek?
Nejrychleji v devcheck mapě – klikněte na parcelu a okamžitě uvidíte KZ nebo KZP platný pro dané funkční území. Alternativně v textové části ÚP vašeho města: Brno na gis.brno.cz/upmb, Plzeň na gis.plzen.eu, Ostrava na gis.ostrava.cz.
Jaký je rozdíl mezi koeficientem zastavění a KPP?
Koeficient zastavění (KZ) omezuje půdorys budovy – tedy „stopu" na pozemku. KPP (koeficient podlažní plochy) omezuje celkovou hrubou podlažní plochu (HPP) přes všechna podlaží. Oba regulativy platí současně. KZ 0,35 a KPP 1,40 na pozemku 1 000 m² umožňuje půdorys max. 350 m² a celkovou HPP max. 1 400 m² – tedy budovu o 4 podlažích.
Ověřte KZ a všechny regulativy pro vaši parcelu.
devcheck zobrazí pro libovolnou parcelu v Brně, Plzni, Ostravě a dalších městech funkční plochu ÚP, koeficient zastavění (KZ/KZP), KPP, koeficient zeleně a výšková omezení – na jedno kliknutí, bez nutnosti listovat územním plánem.
devcheck zobrazí pro libovolnou parcelu v Brně, Plzni, Ostravě a dalších městech funkční plochu ÚP, koeficient zastavění (KZ/KZP), KPP, koeficient zeleně a výšková omezení – na jedno kliknutí, bez nutnosti listovat územním plánem.
Hodnoty koeficientů zastavění jsou informativní a vycházejí z platných územních plánů v době aktualizace. Před rozhodnutím o investici nebo podáním žádosti o stavební povolení vždy ověřte platné regulativy v aktuálním znění ÚP příslušného města. devcheck nenese odpovědnost za rozhodnutí učiněná výlučně na základě dat prezentovaných v tomto nástroji.