Co je KPP a jak ho najít v územním plánu Praha

Koeficient podlažní plochy určuje maximální zastavitelnost pozemku. Přečtěte si, co KPP znamená, čím se liší od KPPp a kde ho pro konkrétní parcelu zjistíte.

Chcete to vidět na skutečném pozemku? Otevřít ukázkovou parcelu v mapě — parcela 1207/29 v k. ú. Vysočany. Panel ukáže regulační celek Metropolitního plánu, HPP, koeficienty i parkování; pak stačí kliknout na vlastní pozemek.

Definice KPP

KPP – Koeficient podlažní plochy
KPP je bezrozměrné číslo stanovené územním plánem pro každou funkční plochu. Udává, kolikrát může maximální hrubá podlažní plocha (HPP) přesáhnout plochu pozemku.

Vzorec: HPPmax = výměra pozemku × KPP

Příklady:
  • KPP 0,35 na pozemku 800 m² → max. 280 m² HPP (typicky rodinný dům na okraji)
  • KPP 1,2 na pozemku 800 m² → max. 960 m² HPP (bytový dům v zástavbě)
  • KPP 2,5 na pozemku 800 m² → max. 2 000 m² HPP (smíšené centrum)
Čím vyšší KPP, tím více podlažní plochy lze na pozemku postavit – a tím vyšší je zpravidla hodnota pozemku.

KPP vs. KPPp – přípustné a podmíněné

Územní plán Prahy pracuje se dvěma hodnotami koeficientu. Jejich rozdíl je zásadní pro posouzení skutečného stavebního potenciálu pozemku.

KPP – přípustné

  • Dosažitelné bez zvláštních podmínek
  • Nejvyšší přípustná hodnota pro danou míru využití
  • Nižší hodnota, jistější výpočet
  • Jistota pro investora – dosažitelné s běžným projektem

KPPp – podmíněné

  • Dosažitelné pouze při splnění podmínek
  • Podmínky (odst. 14 oddílu 7a): mimo památkovou rezervaci a zónu, nezbytnost pro navázání na okolní zástavbu a kapacitu infrastruktury, kladné prověření v Digitálním modelu zástavby a zeleně
  • Vyšší hodnota – výrazně navyšuje potenciál projektu
  • Rizikovější – podmínka nemusí být splnitelná nebo může být časově náročná
Pozor: Pokud projekt počítá s KPPp, ale podmínka není splněna, stavba překračuje přípustnou HPP. Tato chyba se typicky odhalí až v řízení o povolení záměru – po měsících přípravy. Vždy si ověřte, jaká podmínka konkrétně platí a zda je reálně splnitelná.

Jak zjistit KPP a HPP pro konkrétní pozemek

Hodnoty KPP podle kódu míry využití (ÚP 1999)

Historický snímek panelu devcheck podle plánu 1999 s hodnotami KPP 2,20 a KPPp 2,60 pro parcelu 437/21 ve Vysočanech a vypočítaným HPP 3 445 m²
Historický snímek z doby, kdy platil plán z roku 1999 (do 31. 8. 2026): parcela 437/21 ve Vysočanech ve funkční ploše SV-H, KPP 2,20 a KPPp 2,60, HPP 1 565,7 m² × 2,20 = 3 445 m². Dnes devcheck u téže parcely počítá podle Metropolitního plánu.

V plánu z roku 1999 neurčovala KPP funkční plocha, ale písmeno za kódem (např. OV-C, SV-H). Pro dané písmeno platily stejné hodnoty ve všech plochách. KZ je rozpětí podle průměrné podlažnosti; S znamenalo individuální stanovení změnou plánu. Plochy bez písmene (stabilizované území) míru využití neměly.

Kód míry využitíKPPKPPpKZ (min.)
A0,200,300,65–0,80
B0,300,500,50–0,75
C0,500,800,30–0,55
D0,801,100,35–0,55
E1,101,400,15–0,50
F1,401,800,25–0,45
G1,802,200,25–0,45
H2,202,600,25–0,40
I2,603,200,10–0,35
J2,603,200,30–0,40
K3,203,800,10–0,35

Zdroj: příloha č. 1 k OOP č. 55/2018 (aktualizace k 1. 1. 2021), oddíl 7a odst. 5, tabulka na str. 36. Úplný přehled ploch: Regulativy ÚP Praha.

Mapa funkčních ploch územního plánu Prahy ve Vysočanech – plochy SV-H, OB-C, ZMK a další, každá s vlastní hodnotou KPP
Vrstva Zóny ÚP v devcheck – každá barevná plocha má svůj kód a k němu patří konkrétní KPP z tabulky výše. Na výřezu Vysočan sousedí smíšené plochy SV-H a SV-J s obytnými OB a zelení ZMK, kde se stavět nedá vůbec. Právě proto se KPP neurčuje podle adresy, ale podle plochy, ve které parcela leží.

Co KPP neřeší – ostatní omezení

KPP určuje maximální HPP, ale není jediným regulativem ovlivňujícím stavitelnost pozemku. Výslednou zastavitelnost mohou fakticky omezit:

KZ – Koeficient zeleně
Minimální podíl nezpevněné (zelené) plochy pozemku. Pokud koeficient zeleně vyžaduje zachování velké části pozemku jako nezpevněné plochy, může to nepřímo omezit půdorys budovy a tím i dosažitelnou HPP v nižším počtu podlaží.
Zastavěnost pozemku
Podíl půdorysu staveb na ploše pozemku. Územní plán z roku 1999 ho jako samostatný koeficient nestanovoval – omezoval ho nepřímo přes KZ. Metropolitní plán zastavěnost u části lokalit reguluje. Podrobně v článku o koeficientu zastavění.
Výškové regulativy a PSP
Pražské stavební předpisy (PSP) stanovují podmínky pro výšku budov i odstupy od hranic pozemku v kontextu okolní zástavby. Ani vysoké KPP automaticky neznamená povolení mrakodrapu – výška musí respektovat kontext lokality a případná výšková omezení (VPS, ochranná pásma letišť, krajinné dominanty).
VPS – Veřejně prospěšné stavby
Pokud část pozemku zasahuje do vymezené plochy veřejně prospěšné stavby, tato část se pro výpočet HPP fakticky nevyužije. Od celkové výměry je nutné odečíst plochu dotčenou VPS.

KPP v Metropolitním plánu Praha

Metropolitní plán Praha (MPP), účinný od 1. 9. 2026, nahradil územní plán z roku 1999. Kódy míry využití s pevným KPP nemá: dělí město na lokality se stabilitou – stabilizované, transformační a rozvojové – a v transformačních a rozvojových lokalitách vymezuje regulační celky se zastavěností a podlažností. Hrubá podlažní plocha se počítá z nich a KPP je pak jen výsledek: HPP ÷ výměra. Tak ho devcheck i vypisuje.

Karta Rekapitulace MPP v devcheck pro parcelu v Radlicích: HPP 10 965 m², KPP 1,25, zastavěnost 25 %, výška 6 NP na 89 % a 4 NP na 11 % parcely
Tentýž koeficient podle Metropolitního plánu: parcela v Radlicích (lokalita 073) má zastavěnost 25 % a výšku 6 NP na 89 % a 4 NP na 11 % plochy. Z toho vychází HPP 10 965 m², tedy KPP 1,25. Kliknutím otevřete ukázkovou parcelu v mapě.
Důležité: Pokud pozemek leží v transformační ploše MPP, může se KPP spočítaný z MPP výrazně lišit od hodnoty z plánu z roku 1999 – v obou směrech. Počítejte podle MPP. Hodnoty z plánu z roku 1999 slouží už jen ke srovnání, závazné nejsou.

Stabilizované lokality mají ještě jeden praktický důsledek: Metropolitní plán v nich míru využití číslem nestanovuje – nová stavba se posuzuje podle charakteru okolí a výškové regulace. Týká se to zhruba tří pětin pražských parcel. Jak se v takovém případě koeficient odvodí ze zastavěnosti a podlažnosti okolního bloku, rozebírá článek Stabilizované území v Praze.

Časté dotazy o KPP

Vztahuje se KPP na celou parcelu, nebo jen na zastavěnou část?
KPP se vztahuje na celou plochu stavebního pozemku – tedy i na část, která zůstane jako zahrada nebo nezpevněná plocha. HPP = celková výměra × KPP. Není to KPP z plochy půdorysu budovy.
Počítají se do HPP i podzemní podlaží?
Částečně. Podle ÚP 1999 (oddíl 7a odst. 7) se do HPP počítají všechna nadzemní podlaží a z podzemních jen část sloužící hlavní funkci budovy; garáže, sklepy a technické prostory ne. Balkony, lodžie, průchody a střešní terasy se nepočítají.
Může být KPP u sousedních pozemků různý?
Ano. Každý pozemek spadá do konkrétní funkční plochy ÚP a v jedné ulici mohou sousedit pozemky s různými funkcemi (např. OB-B a SV-B), a tedy různými KPP. Vždy ověřujte každou parcelu zvlášť.
Co se stane, pokud projekt KPP překročí?
Projekt s HPP překračující povolené KPP (resp. KPPp bez splnění podmínek) neprojde řízením o povolení záměru. V případě následného zjištění může být nařízena demolice nebo jiná nápravná opatření.
Tip: Při srovnávání pozemků vždy sledujte součin výměra × KPP (tedy dosažitelnou HPP), ne jen výši KPP samotné. Menší pozemek s vysokým KPP může mít vyšší stavební potenciál než velký pozemek s nízkým KPP.
Jaké KPP platí pro váš pozemek?
devcheck zobrazí pro libovolnou parcelu v Praze funkční plochu, koeficienty a HPP přímo vypočítané z výměry – na jedno kliknutí. Bez nutnosti otevírat geoportál nebo hledat v textové části ÚP.
Zjistit KPP pozemku → Jak vypočítat HPP → Pojmy a definice → Kalkulačka koeficientu zastavění → Kalkulačka HPP → Koeficient zastavění →
Prohlédněte si konkrétní lokalitu nebo zónu v Praze: Zóna OV-D v Praze → Metropolitní plán → Co lze postavit na pozemku →