Co je KPP a jak ho najít v územním plánu Praha

Koeficient podlažní plochy určuje maximální zastavitelnost pozemku. Přečtěte si, co KPP znamená, čím se liší od KPPp a kde ho pro konkrétní parcelu zjistíte.

Definice KPP
KPP – Koeficient podlažní plochy
KPP je bezrozměrné číslo stanovené územním plánem pro každou funkční plochu. Udává, kolikrát může maximální hrubá podlažní plocha (HPP) přesáhnout plochu pozemku.

Vzorec: HPPmax = výměra pozemku × KPP

Příklady:
  • KPP 0,35 na pozemku 800 m² → max. 280 m² HPP (typicky rodinný dům na okraji)
  • KPP 1,2 na pozemku 800 m² → max. 960 m² HPP (bytový dům v zástavbě)
  • KPP 2,5 na pozemku 800 m² → max. 2 000 m² HPP (smíšené centrum)
Čím vyšší KPP, tím více podlažní plochy lze na pozemku postavit – a tím vyšší je zpravidla hodnota pozemku.
KPP vs. KPPp – přípustné a podmíněné

Územní plán Prahy pracuje se dvěma hodnotami koeficientu. Jejich rozdíl je zásadní pro posouzení skutečného stavebního potenciálu pozemku.

KPP – přípustné

  • Dosažitelné bez zvláštních podmínek
  • Platí automaticky po standardním územním a stavebním řízení
  • Nižší hodnota, konservativní zástavba
  • Jistota pro investora – dosažitelné s běžným projektem

KPPp – podmíněné

  • Dosažitelné pouze při splnění podmínek
  • Podmínkou je zpravidla: územní studie, architektonická soutěž, souhlas IPR Praha nebo schválení Zastupitelstvem HMP
  • Vyšší hodnota – výrazně navyšuje potenciál projektu
  • Rizikovější – podmínka nemusí být splnitelná nebo může být časově náročná
Pozor: Pokud projekt počítá s KPPp, ale podmínka není splněna, stavba překračuje přípustnou HPP. Tato chyba se typicky odhalí až v územním řízení – po měsících přípravy. Vždy si ověřte, jaká podmínka konkrétně platí a zda je reálně splnitelná.
Jak KPP najít pro konkrétní pozemek
Přehled hodnot KPP dle funkčních ploch
Funkční plocha Charakter zástavby KPP KPPp Typická lokalita
OB-A Obytné – nízkopodlažní, rodinné domy 0,35 0,5 Okrajové části, vilové čtvrti
OB-B Obytné – bytové domy 1,0–1,2 1,6 Panelová sídliště, bytová zástavba
OB-C Obytné – intenzivní bytové 1,4 2,0 Vnitřní město, bloková zástavba
OV Všeobecně obytné (smíšené s převahou bydlení) 0,6–0,8 1,2 Smíšené čtvrti s RD i BD
SV-A Smíšené všeobecné – nižší intenzita 0,8 1,2 Předměstí s komerčními funkcemi
SV-B Smíšené všeobecné – střední intenzita 1,2 1,8 Vnitřní okraje, developerské lokality
SV-C Smíšené všeobecné – vyšší intenzita 1,6 2,4 Vnitřní město mimo centrum
SV-D Smíšené všeobecné – vysoká intenzita 2,0 3,0 Blízkost centra, transformační plochy
SVC Smíšené centrální 2,5 3,5 Centrum, historické jádro
VN / VP Výroba, průmysl, skladování 0,8–1,0 – Průmyslové zóny, brownfieldy

Hodnoty jsou orientační. Přesné regulativy vždy ověřte v platném ÚP nebo v devcheck – hodnoty se mohou lišit dle konkrétní podkategorie zóny a změn ÚP.

Co KPP neřeší – ostatní omezení

KPP určuje maximální HPP, ale není jediným regulativem ovlivňujícím stavitelnost pozemku. Výslednou zastavitelnost mohou fakticky omezit:

KZ – Koeficient zeleně
Minimální podíl nezpevněné (zelené) plochy pozemku. Pokud KZ vyžaduje zachování velké části pozemku jako nezpevněné plochy, může to nepřímo omezit půdorys budovy a tím i dosažitelnou HPP v nižším počtu podlaží.
KZP – Koeficient zastavěnosti pozemku
Maximální půdorysná stopa budovy vůči ploše pozemku. Nízký KZP nutí stavbu do výšky – což může být omezeno výškovými regulativy nebo charakterem okolní zástavby.
Výškové regulativy a PSP
Pražské stavební předpisy (PSP) stanovují podmínky pro výšku budov v kontextu okolní zástavby. Ani vysoké KPP automaticky neznamená povolení mrakodrapu – výška musí respektovat kontext lokality a případná výšková omezení (VPS, ochranná pásma letišť, krajinné dominanty).
VPS – Veřejně prospěšné stavby
Pokud část pozemku zasahuje do vymezené plochy VPS, tato část se pro výpočet HPP fakticky nevyužije. Od celkové výměry je nutné odečíst plochu dotčenou VPS.
KPP v novém Metropolitním plánu Praha

Nový Metropolitní plán Praha (MPP), který nahradí stávající územní plán z roku 1999, pracuje s podobnou logikou koeficientů, ale s odlišnou strukturou funkčních ploch a jejich názvoslovím. MPP rozlišuje stabilizované plochy (zachování stávajícího stavu) a transformační plochy (s potenciálem pro intenzivnější zástavbu).

Důležité: Pokud pozemek leží v transformační ploše MPP, může se hodnota KPP (resp. ekvivalentní ukazatel v MPP) výrazně lišit od aktuálního ÚP – v obou směrech. Vždy porovnejte aktuální ÚP s MPP, abyste nepočítali s hodnotami, které nebudou platit po nabytí účinnosti nového plánu.
Časté dotazy o KPP
Vztahuje se KPP na celou parcelu, nebo jen na zastavěnou část?
KPP se vztahuje na celou plochu stavebního pozemku – tedy i na část, která zůstane jako zahrada nebo nezpevněná plocha. HPP = celková výměra × KPP. Není to KPP z plochy půdorysu budovy.
Počítají se do HPP i podzemní podlaží?
Zpravidla ne – podzemní podlaží (garáže, sklepy, technické prostory) se do HPP nezapočítávají, pokud splňují podmínku podzemnosti dle PSP. Přesná pravidla závisí na projektové dokumentaci a výkladu stavebního úřadu.
Může být KPP u sousedních pozemků různý?
Ano. Každý pozemek spadá do konkrétní funkční plochy ÚP a v jedné ulici mohou sousedit pozemky s různými funkcemi (např. OB-B a SV-B), a tedy různými KPP. Vždy ověřujte každou parcelu zvlášť.
Co se stane, pokud projekt KPP překročí?
Projekt s HPP překračující povolené KPP (resp. KPPp bez splnění podmínek) bude zamítnut v územním řízení nebo stavebním řízení. V případě následného zjištění může být nařízena demolice nebo jiná nápravná opatření.
Tip: Při srovnávání pozemků vždy sledujte součin výměra × KPP (tedy dosažitelnou HPP), ne jen výši KPP samotné. Menší pozemek s vysokým KPP může mít vyšší stavební potenciál než velký pozemek s nízkým KPP.
Zjistěte KPP a HPP vašeho pozemku okamžitě.
devcheck zobrazí pro libovolnou parcelu v Praze funkční plochu ÚP, KPP, KPPp, KZ, KZP a HPP přímo vypočítané z výměry – na jedno kliknutí. Bez nutnosti otevírat geoportál nebo hledat v textové části ÚP.
Otevřít mapu → Jak vypočítat HPP → Pojmy a definice →