Z HPP na prodejní plochu: kolik m² bytů skutečně prodáte

1. Proč HPP není to, co prodáte

Hrubá podlažní plocha (HPP) je plocha podlaží měřená včetně konstrukcí. Je to číslo, které hlídá územní plán – jak ho pro konkrétní parcelu spočítat, popisujeme v článku Jak vypočítat HPP parcely. Kupující ale neplatí za zdi ani za schodiště. Platí za metry bytu.

Z HPP proto musíte odečíst všechno, co se neprodá: obvodové a vnitřní zdi, schodiště a výtahy, chodby, technické místnosti a společné prostory domu. Zbytek je prodejní (čistá) podlažní plocha – ČPP. Teprve z ní se počítají byty a tržby.

2. Kolik to je: koeficient 0,77

devcheck v Česku počítá ČPP = HPP × 0,77. Ze 100 m² HPP tedy prodáte 77 m² bytů. Koeficient je v panelu u parcely vidět v závorce a dá se přepsat – když máte vlastní projekt nebo typologii, zadejte svou hodnotu. Ekonomika parcely i report pak počítají s vaší hodnotou.

Koeficient má větší vliv, než se zdá. Na parcele z obrázku níž dává HPP 8 838 m². Rozdíl mezi koeficientem 0,73 a 0,80 je tu 619 m² prodejní plochy. Při ceně 123 253 Kč/m², se kterou panel u této parcely počítá, to je přes 76 milionů Kč tržeb s DPH – jen kvůli tomu, jak efektivně je dům navržený.

Rekapitulace ÚP Ostrava v devchecku pro parcelu 623/22 v Zábřehu nad Odrou: HPP 8 838 m² (Iz 0,5 × 6 NP), ČPP (0,77) 6 805 m², zastavěná plocha 1 473 m², byty z mixu ≈ 116, 57 parkovacích stání podle OSP — Rekapitulace pro parcelu **Zábřeh nad Odrou 623/22** (2 946 m², plocha bydlení v bytových domech). HPP **8 838 m²** × 0,77 = ČPP **6 805 m²**, z toho přibližně **116 bytů**. Kliknutí otevře parcelu na mapě.

Kontrola výpočtu: 2 946 m² × index zástavby 0,5 = 1 473 m² zastavěné plochy, × 6 podlaží = 8 838 m² HPP. × 0,77 = 6 805 m² ČPP. Každé číslo v rekapitulaci se dá přepočítat ručně.

3. Z prodejní plochy na počet bytů

Počet bytů nevychází z dělení „ČPP ÷ průměrný byt“, ale z bytového mixu. Výchozí mix v devchecku je 20 % prodejní plochy v bytech 1+kk (38 m²), 40 % ve 2+kk (58 m²), 30 % ve 3+kk (78 m²) a 10 % ve 4+kk (98 m²). Pro každý typ se spočítá ČPP × podíl ÷ plocha bytu a zaokrouhlí se na celé byty.

Typ	Podíl ČPP	Plocha bytu	Výpočet	Bytů
1+kk	20 %	38 m²	6 805 × 0,20 ÷ 38 = 35,8	36
2+kk	40 %	58 m²	6 805 × 0,40 ÷ 58 = 46,9	47
3+kk	30 %	78 m²	6 805 × 0,30 ÷ 78 = 26,2	26
4+kk	10 %	98 m²	6 805 × 0,10 ÷ 98 = 6,9	7
Celkem (6 808 m² v bytech)				116

Průměrný byt tak vychází na 58,7 m², ne na 64 m², které by dal prostý průměr čtyř velikostí. Malé byty mají v počtu větší váhu než v ploše. Kdo dělí ČPP „průměrným bytem 65 m²“, podhodnotí počet bytů o desetinu.

Ekonomika parcely v devchecku: ČPP (0,77) 6 805 m², prodejní cena 123 253 Kč/m², bytový mix 20/40/30/10 % s plochami 38/58/78/98 m², 36 + 47 + 26 + 7 = 116 bytů, využití ČPP 6 808 / 6 805 m² (100 %) — Bytový mix téže parcely po rozbalení ekonomiky („Detail ▾“). Počty bytů se zaokrouhlují po typech, řádek **Využití ČPP** ukazuje, jak součet bytů sedí na prodejní plochu (6 808 / 6 805 m²). Mix i plochy se dají přepsat. Kliknutí otevře parcelu na mapě.

Zaokrouhlování po typech má ještě jeden háček. U velkého domu se ztratí, u malého ne: u HPP kolem 500 m² obsadí byty z výchozího mixu jen asi 85 % prodejní plochy. devcheck proto tržby přepočítává na skutečnou ČPP a řádek Využití ČPP zčervená, když byty obsadí méně než 85 % plochy. Pak stojí za to mix upravit, protože skutečný projekt dispozice přizpůsobí.

4. Proč objemová studie prodává jen nakreslené byty

Koeficient 0,77 je odhad pro dům, který plán dovolí. Objemová studie v devchecku jde o krok dál: nakreslí konkrétní hmotu a byty do ní poskládá. Prodejní plocha studie je součet nakreslených bytů, ne HPP × koeficient.

1 Plocha bez okna se neprodá

Hmota se rozloží na pruhy s fasádou na obou delších stranách. Co na žádný pruh nezbude – hluboké jádro domu, klínovité cípy – se započítá do HPP, ale prodejní plochu nedostane. Do takového místa se nedá dát byt s oknem.
2 Víc HPP neznamená víc bytů

Hlubší dům vyčerpá HPP plánu snáz, ale část jeho půdorysu zůstane slepá. Užší dům s nižším HPP může prodat víc metrů. Proto studie hodnotí návrhy podle prodejní plochy, ne podle toho, kolik HPP vyčerpají.
3 Návrh bez bytů neprodá nic

Když se do hmoty nevejde žádný byt, studie ekonomiku nepočítá a řekne proč. Nepodstrčí místo toho HPP × koeficient.

Panel a studie odpovídají na jinou otázku. Panel říká, co unese plán (strop). Studie říká, co se vejde do konkrétního návrhu. Rozdíl mezi nimi je normální – čím je parcela tvarově složitější, tím bývá větší.

5. Vstupní HPP se v každém městě počítá jinak

Koeficient 0,77 platí v devchecku pro celé Česko. Liší se ale to, odkud se bere HPP, ze kterého se počítá:

Město	Odkud je HPP	Co to znamená pro prodejní plochu
Praha	Metropolitní plán: v transformačních a rozvojových plochách Zz × Vz, ve stabilizovaných odvozené od okolí	regulované číslo, nebo odhad z okolí – panel ukáže, které platí
Brno	územní plán míru využití nestanovuje; „HPP max.“ = výměra × změřená zastavěnost okolí × max. podlaží podle výškové hladiny	horní mez – prodejní plocha z ní je taky horní mez (ÚP Brna)
Plzeň	územní plán index nestanovuje; „HPP max.“ = výměra × zastavěnost okolí × podlaží podle urbanistické struktury	horní mez (ÚP Plzně)
Ostrava	index zástavby × podlaží podle územního plánu	regulativ plochy (ÚP Ostravy)

Kolik bytů se vejde na konkrétní pražskou parcelu, rozebíráme krok za krokem v článku Kolik bytů se vejde na pozemek v Praze. Rychlý přepočet bez mapy nabízí kalkulačka počtu bytů.

6. Na co si dát pozor

1 Ceny jsou s DPH, tržby bez

Prodejní cena v panelu je cena bytu s DPH. Tržby projektu se počítají bez DPH 12 %, protože ji odvedete státu. Na parcele z obrázku je to 829,6 milionu s DPH a 740,8 milionu bez ní.
2 Nebytový parter se prodává jinak

Obchody v přízemí mají jinou cenu i jinou efektivitu než byty. Když jich plánujete hodně, počítejte je zvlášť.
3 Koeficient je vlastnost domu, ne pozemku

Bodový dům s jedním jádrem a bytový dům s dlouhou chodbou mají úplně jinou efektivitu. Až budete mít první skicu, přepište koeficient podle ní.

Kolik bytů prodáte na své parcele?
Klikněte na parcelu v Praze, Brně, Plzni nebo Ostravě: devcheck ukáže HPP podle plánu, prodejní plochu, byty z mixu i tržby. Koeficient i mix si můžete přepsat.

Otevřít mapu → Jak vypočítat HPP → Objemová studie →

Koeficient ČPP 0,77, výchozí bytový mix a DPH 12 % odpovídají výchozímu nastavení devchecku pro Česko ke 2. 11. 2026.

Z HPP na prodejní plochu – kolik m² bytů skutečně prodáte