Výpočet počtu bytů
Tip: KZP, KPP a výškovou hladinu pro váš pozemek najdete v devcheck mapě — klikněte na parcelu a uvidíte všechny regulativy z platného ÚP i Metropolitního plánu.
Jak se počítá, kolik bytů se vejde
-
1 Od pozemku k počtu bytůzastavěná plocha = výměra × KZP
HPP = zastavěná plocha × počet NP
prodejná plocha ≈ 80 % z HPP po odečtení jader (schodiště, výtahy, chodby)
počet bytů = prodejná plocha ÷ průměrná plocha bytu -
2 Příklad výpočtuPozemek 1 050 m², KZP 40 %, 5 NP.
Zastavěná plocha = 420 m², HPP = 420 × 5 = 2 100 m².
Prodejná ≈ 1 480 m² (po odečtení jader) → při typickém mixu (~64 m²/byt) vyjde ~23 bytů.
Pokud ÚP stropuje KPP na 1,4, HPP klesne na 1 470 m² → ~16 bytů. -
3 Proč se někdy přidání podlaží neprojevíÚzemní plán může omezovat zároveň KZP (stopu), KPP (celkovou HPP) i výšku. Když HPP narazí na strop KPP, další podlaží už plochu nezvýší. Stavba musí splnit všechny regulativy současně.
-
4 Co výpočet nezohledňujeOrientační odhad nepočítá tvar parcely, odstupy od hranic, uliční čáru ani konkrétní architektonický návrh. Parkování je hrubý odhad 0,75 stání na byt; v Praze se počet stání počítá podle zón pražských stavebních předpisů (kalkulačka parkovacích stání), v Brně a Ostravě podle jejich vlastních stavebních předpisů. Pro reálnou zastavitelnost konkrétní parcely použijte devcheck mapu.
Orientační zastavěnost podle typu zástavby
| Typ zástavby | Popis | KZP |
|---|---|---|
| Rodinné domy | Nízkopodlažní obytná zástavba | 25–40 % |
| Bytové domy | Vícepodlažní obytná zástavba | 35–50 % |
| Bloková zástavba | Kompaktní město, uliční čára | 50–70 % |
| Smíšené centrum | Vysoká intenzita, parter | 60–80 % |
Hodnoty jsou orientační, nejde o limity z konkrétního plánu. Ne každý územní plán koeficient zastavění stanovuje – Brno ani pražský plán z roku 1999 ne. Regulativy konkrétní parcely ověřte v platném územním plánu nebo v devcheck mapě.
Často kladené otázky
Jak se počítá, kolik bytů se vejde na pozemek?
Nejprve zastavěná plocha = výměra × KZP, pak HPP = zastavěná plocha × počet podlaží. Prodejná plocha je ≈ 80 % z HPP po odečtení jader (schodiště, výtahy, chodby) a počet bytů = prodejná plocha ÷ průměrná plocha bytu. Územní plán může HPP navíc zastropovat koeficientem KPP.
Zvedne přidání podlaží počet bytů?
Ano — HPP roste s počtem podlaží, takže roste i počet bytů. Výjimka: pokud územní plán stropuje HPP koeficientem KPP, po dosažení stropu už další podlaží plochu nezvýší (budova je pak jen štíhlejší).
Co je koeficient zastavění (KZP)?
KZP udává, jakou část pozemku smí zabírat půdorys stavby. Při KZP 40 % lze na 1 000 m² zastavět 400 m². Spolu s počtem podlaží určuje HPP.
Je odhad počtu bytů závazný?
Ne, je orientační. Skutečný počet ovlivní tvar parcely, odstupy, uliční čára, proslunění a parkování. Přesnou analýzu konkrétní parcely najdete v devcheck mapě.
Kde zjistím KZP, KPP a výšku pro svůj pozemek?
V devcheck mapě — kliknete na parcelu a uvidíte KZP, KPP, výškovou hladinu, parkovací nároky i odhad zastavitelnosti přímo z platného ÚP a Metropolitního plánu (Praha).
Chcete přesný výpočet na své parcele?
devcheck zobrazí pro parcelu v Praze, Brně, Plzni nebo Ostravě reálné regulativy (KZP, KPP, výšku, parkování), odhad zastavitelnosti a ekonomiku projektu — na jedno kliknutí.
devcheck zobrazí pro parcelu v Praze, Brně, Plzni nebo Ostravě reálné regulativy (KZP, KPP, výšku, parkování), odhad zastavitelnosti a ekonomiku projektu — na jedno kliknutí.
Výpočty počtu bytů jsou orientační a vycházejí z hodnot zadaných uživatelem a z typického bytového mixu. Kalkulačka nezohledňuje tvar parcely, odstupy, uliční čáru, proslunění, výšková omezení, VPS ani jiná omezení územního plánu. Před rozhodnutím o investici vždy ověřte platné regulativy v aktuálním znění ÚP příslušného města. devcheck nenese odpovědnost za rozhodnutí učiněná výlučně na základě dat prezentovaných v tomto nástroji.