Vyhledávač developerských pozemků v Praze: najděte parcelu podle potenciálu

Většina developerů zná ten postup: otevřít katastrální mapu, kliknout na parcelu, dohledat funkční zónu územního plánu, spočítat HPP z KPP, ověřit záplavy, hluk, ekologickou zátěž, odhadnout ekonomiku — a to celé znovu u další parcely. V Praze jsou statisíce parcel. Projít je ručně je nemožné, takže se objevují jen pozemky, na které vás někdo upozorní, nebo které už jsou veřejně na trhu (a tedy dražší a s konkurencí).

Otázka nezní „co se dá postavit na téhle parcele" — to řeší analýza jedné parcely. Otázka zní obráceně: „kde v Praze je parcela, která splňuje moje kritéria?" A přesně na to je vyhledávač pozemků.

devcheck má předpočítané development skóre pro ~88 000 zastavitelných pražských parcel (nad 500 m²) napříč 110 katastrálními územími. Data spojujeme z katastru (ČÚZK), Metropolitního plánu, rizikových vrstev (záplavy, hluk SHM2022, ekologická zátěž, existující zástavba) a cen novostaveb. Nad tímhle datasetem pak filtrujete během milisekund.

Místo „prohlédni parcelu → posuď ji" tak děláte „zadej kritéria → dostaň seznam parcel". Režim hledání, ne analýzy jedné parcely.

• Development skóre
  Souhrnné skóre 0–100 podle Metropolitního plánu, které zohledňuje zastavitelnost, kapacitu, rizika i ekonomiku. Je to pořadí v rámci města: 90 = nejlepší 2 % parcel. „Ukaž mi jen parcely se skóre nad 70."
• Velikost parcely a HPP kapacita
  Filtr na plochu i na hrubou podlažní plochu — kolik se na pozemku dá postavit. „Aspoň 2 000 m² pozemku a 5 000 m² HPP."
• Plocha Metropolitního plánu
  Vyber, zda má parcela ležet ve stabilizované, transformační nebo rozvojové ploše Metropolitního plánu.
• Ekonomika: marže a residuální hodnota pozemku
  Filtruj podle hrubé marže a podle reziduální hodnoty pozemku (Kč/m²) — tedy kolik za pozemek smíš zaplatit, aby projekt dával smysl. Viz development feasibility.
• Vylučovací přepínače
  Jedním klikem vyloučíš parcely v záplavovém území, s vysokým hlukem nebo naopak zobrazíš jen brownfieldy (zastavěné plochy k přestavbě).

Tohle jinde nenajdete. Zapnutím filtru „MPP odemyká zástavbu" zobrazíte parcely, které starý územní plán z roku 1999 za zastavitelné nepovažoval (třeba zeleň), ale Metropolitní plán je označuje jako stavební. Metropolitní plán platí od 1. 9. 2026, takže jejich potenciál se otevřel teprve nedávno a část trhu o nich ještě neví. V Praze jich jsou tisíce.

Každý výsledek je proklik do plné analýzy parcely — regulativy, HPP, parkovací normy, rizika, harmonogram i GDV kalkulačka. Vyfiltrujete si kandidáty a u těch zajímavých se rovnou proklikněte do detailu. Reálný příklad, jak vypadá potenciál velkého rozvojového území, ukazuje případová studie Nákladového nádraží Žižkov.