Vyhledávač developerských pozemků v Praze: najděte parcelu podle potenciálu

Většina developerů zná ten postup: otevřít katastrální mapu, kliknout na parcelu, dohledat funkční zónu územního plánu, spočítat HPP z KPP, ověřit záplavy, hluk, ekologickou zátěž, odhadnout ekonomiku — a to celé znovu u další parcely. V Praze jsou statisíce parcel. Projít je ručně je nemožné, takže se objevují jen pozemky, na které vás někdo upozorní, nebo které už jsou veřejně na trhu (a tedy dražší a s konkurencí).

Otázka nezní „co se dá postavit na téhle parcele" — to řeší analýza jedné parcely. Otázka zní obráceně: „kde v Praze je parcela, která splňuje moje kritéria?" A přesně na to je vyhledávač pozemků.

devcheck má předpočítané development skóre pro ~88 000 zastavitelných pražských parcel (nad 500 m²) napříč 110 katastrálními územími. Data spojujeme z katastru (ČÚZK), platného územního plánu, Metropolitního plánu, rizikových vrstev (záplavy, hluk SHM2022, ekologická zátěž, existující zástavba) a cen novostaveb. Nad tímhle datasetem pak filtrujete během milisekund.

Místo „prohlédni parcelu → posuď ji" tak děláte „zadej kritéria → dostaň seznam parcel". Objevovací režim, ne analytický.

• Development skóre (ÚP i MPP)
  Souhrnné skóre 0–100, které zohledňuje zastavitelnost, kapacitu, rizika i ekonomiku. „Ukaž mi jen parcely se skóre nad 70."
• Velikost parcely a HPP kapacita
  Filtr na plochu i na hrubou podlažní plochu — kolik se na pozemku dá postavit. „Aspoň 2 000 m² pozemku a 5 000 m² HPP."
• Zóna územního plánu
  Vyber funkční využití i konkrétní míru využití — od smíšených (SV) přes obytné (OB, OV) až po výrobní transformační plochy (VN).
• Ekonomika: marže a residuální hodnota pozemku
  Filtruj podle hrubé marže a podle residuální hodnoty pozemku (Kč/m²) — tedy kolik za pozemek smíš zaplatit, aby projekt dával smysl. Viz development feasibility.
• Deal-breaker přepínače
  Jedním klikem vyloučíš parcely v záplavovém území, s vysokým hlukem nebo naopak zobrazíš jen brownfieldy (zastavěné plochy k přestavbě).

Tohle jinde nenajdete. Zapnutím filtru „MPP odemyká zástavbu" zobrazíte parcely, které podle platného územního plánu dnes zastavitelné nejsou (třeba zeleň), ale Metropolitní plán je označuje jako stavební. To jsou budoucí developerské příležitosti — pozemky, jejichž potenciál se teprve otevře, a o kterých většina trhu ještě neví. V Praze jich jsou tisíce.

Každý výsledek je proklik do plné analýzy parcely — regulativy, HPP, parkovací normy, rizika, harmonogram i GDV kalkulačka. Vyfiltrujete si kandidáty a u těch zajímavých se rovnou proklikněte do detailu. Reálný příklad, jak vypadá potenciál velkého rozvojového území, ukazuje případová studie Nákladového nádraží Žižkov.