Rozpis bytů a výpočet GDV
Co GDV nezahrnuje: Garážová stání, sklepy a společné prostory se oceňují zvlášť a přičítají se k GDV bytů. Zadávejte pouze čistou prodejnou plochu (ČPP) bytových jednotek — bez schodišť, výtahů a technického zázemí. ČPP ≈ 77–82 % HPP.
S DPH, nebo bez? Inzertní ceny bytů jsou s DPH – u bytů do 120 m² se sníženou sazbou 12 %. Kalkulačka vrací GDV ve stejné podobě, v jaké zadáte cenu. Pro marži a cenu pozemku počítejte s GDV bez DPH: GDV s DPH ÷ 1,12. Tak počítá ekonomiku i mapa devcheck.
Tip: HPP a orientační počet bytů pro váš pozemek zjistíte v devcheck mapě — klikněte na parcelu a okamžitě uvidíte HPP max, čistou podlažní plochu a koeficient z platného ÚP. Výsledky pak zadejte sem.
Jak se GDV počítá
-
1 Vzorec GDV pro jeden typ bytuDílčí GDV = počet jednotek × průměrná čistá plocha (m²) × prodejní cena za m²
Čistá (prodejná) plocha bytu je plocha uvnitř bytu bez nosných stěn. Liší se od HPP (hrubá podlažní plocha), která zahrnuje i stěny a společné prostory. ČPP ≈ 77–82 % HPP. -
2 Celkové GDV projektuGDV celkem = součet dílčích GDV za všechny typy bytů
Při mixu bytů (1+kk, 2+kk, 3+kk) se každý typ počítá zvlášť a výsledky se sečtou. Kalkulačka automaticky počítá vážený průměr ceny za m² přes celý projekt. -
3 Příklad výpočtu — Praha20 bytů 2+kk (55 m², 130 000 Kč/m²) + 10 bytů 3+kk (80 m², 125 000 Kč/m²).
Dílčí GDV 2+kk: 20 × 55 × 130 000 = 143 000 000 Kč
Dílčí GDV 3+kk: 10 × 80 × 125 000 = 100 000 000 Kč
GDV celkem: 243 000 000 Kč -
4 GDV vs. zisk projektuGDV je výnosová strana projektu. Zisk = GDV − náklady (pozemek + stavba + finance + daně + rezerva). Developeři obvykle cílí na marži 15–22 % z GDV bez DPH; devcheck počítá s cílovou marží 20 %. Pod 15 % se projekt zpravidla nepovažuje za rentabilní.
Orientační inzertní ceny nových bytů s DPH (2024–2025)
| Lokalita | 1+kk | 2+kk | 3+kk | 4+kk+ |
|---|---|---|---|---|
| Praha 2–4 | 160–220 tis. Kč/m² | 140–180 tis. | 130–170 tis. | 120–160 tis. |
| Praha 5–9 | 120–160 tis. Kč/m² | 110–145 tis. | 105–135 tis. | 100–130 tis. |
| Brno centrum | 110–140 tis. Kč/m² | 100–130 tis. | 95–120 tis. | 90–115 tis. |
| Brno okraj | 80–105 tis. Kč/m² | 75–100 tis. | 70–95 tis. | 65–90 tis. |
| Plzeň / Ostrava | 65–90 tis. Kč/m² | 60–85 tis. | 55–80 tis. | 50–75 tis. |
Orientační inzertní ceny s DPH z let 2024–2025; dnešní ceny mohou být vyšší. Aktuální cenu z projektů v okolí konkrétní parcely ukazuje mapa devcheck.
Často kladené otázky
Co je GDV (Gross Development Value)?
GDV (Gross Development Value) je celková výnosová hodnota developerského projektu — součet prodejních cen všech bytových nebo komerčních jednotek před odečtením nákladů. Je výchozím bodem každé developerské feasibility studie.
Jak se GDV liší od zisku projektu?
GDV je výnosová strana — kolik developer za byty dostane. Zisk = GDV − veškeré náklady (pozemek, stavba, projektová dokumentace, finance, daně, marketing, rezerva). Obvyklá cílová marže je 15–22 % z GDV bez DPH. Bez odečtení nákladů GDV samo o sobě rentabilitu neříká.
Co do GDV nezapočítávat?
Do GDV patří pouze čistá prodejná plocha (ČPP) bytových jednotek. Nezapočítávejte sklepy, garážová stání (250 000–600 000 Kč/stání dle lokality), společné prostory, schodiště a technické zázemí. Garážová stání se přičítají k GDV bytů zvlášť.
Jak GDV ovlivňuje hodnotu pozemku?
Cena pozemku se počítá jako reziduální hodnota: Pozemek = GDV bez DPH × (1 − marže) − ostatní náklady (stavba, projekce, financování, prodej, rezerva). Čím vyšší GDV, tím více může developer za pozemek zaplatit. HPP pro konkrétní parcelu zjistíte v devcheck mapě.
Jaký je typický mix bytů v ČR?
Standardní mix: cca 15–20 % 1+kk, 40–50 % 2+kk, 25–30 % 3+kk, 5–10 % 4+kk+. Vyšší podíl menších bytů zvyšuje GDV (vyšší cena/m²), ale snižuje atraktivitu pro rodinné kupující. Optimální mix závisí na lokalitě a cílovém zákazníkovi.
Kde zjistím HPP a počet bytů pro konkrétní pozemek?
Nejrychleji v devcheck mapě — klikněte na parcelu a okamžitě uvidíte HPP max, čistou podlažní plochu a orientační počet bytů z platného ÚP. Výsledky pak zadejte do GDV kalkulačky.
Zjistěte HPP a počet bytů pro libovolnou parcelu.
devcheck zobrazí pro parcelu v Praze, Brně, Plzni nebo Ostravě HPP max, čistou podlažní plochu a orientační počet bytů — na jedno kliknutí, bez prohledávání geoportálů.
devcheck zobrazí pro parcelu v Praze, Brně, Plzni nebo Ostravě HPP max, čistou podlažní plochu a orientační počet bytů — na jedno kliknutí, bez prohledávání geoportálů.
Výpočty GDV jsou orientační a vycházejí výhradně z hodnot zadaných uživatelem. Kalkulačka nezohledňuje náklady na výstavbu, pořízení pozemku, financování, daně ani tržní rizika. GDV není ekvivalentem zisku projektu. Před investičním rozhodnutím vždy zpracujte kompletní feasibility studii s aktuálními tržními daty. devcheck nenese odpovědnost za rozhodnutí učiněná výlučně na základě dat z tohoto nástroje.