Bubny–Zátory: co se tam podle Metropolitního plánu vejde

Všechna čísla v článku jsou z pravého panelu devchecku ke dni 23. 10. 2026. Panel je čte z veřejných dat: Metropolitní plán (IPR Praha), katastr (ČÚZK), hluková mapa, geologie (ČGS) a ceny bytů z nabídek developerů v okolí. Ekonomika je orientační. Slouží k prvnímu třídění pozemků, ne místo projektu.

1 · Lokalita a parcela

Bubny leží v Praze 7 mezi Holešovicemi, Letnou a Vltavou. Jádrem území je kolejiště u nádraží Praha-Bubny. Parcela 2427 leží v jeho východní části, západně od ulice Argentinská. Má skoro pravidelný tvar obdélníku, zhruba 100 × 160 m. Katastr ji vede jako ostatní plochu o výměře 15 695 m², tedy přes jeden a půl hektaru. S kolejemi nesousedí, od nich ji odděluje okolní pozemek.

Parcela nemá vlastní hranici s ulicí. Leží jako ostrov uvnitř velké parcely 2415/1 ve východní části kolejiště. K Argentinské je to od východní hrany asi 70 m přes cizí pozemek. Přístup a vlastnictví okolní parcely je proto potřeba ověřit dřív než cokoli jiného. Devcheck vlastníky neukazuje.

Pro Bubny–Zátory existuje územní studie. Zpracovalo ji sdružení Pelčák a partner architekti a Müller Reimann Architekten spolu s IPR Praha. Město ji schválilo 18. 12. 2020 jako podklad pro rozhodování v území (seznam dokončených studií na praha.eu). Devcheck ji u parcely ukáže v sekci Regulační plány a územní studie, spolu s navazující studií Holešovice Bubny – Zátory II. Okolí čtvrti popisuje stránka Holešovice – development potenciál.

2 · Co říká Metropolitní plán

Parcela patří do lokality 070 Nové Bubny s kódem Z (03) O [T]. Česky: zastavitelná, hybridní struktura, obytné využití, transformační. Hlavní využití podle plánu je „smíšené obytné město, které zahrnuje bydlení, veřejnou vybavenost, veškeré služby zahrnující pracovní příležitosti a jejich kombinaci“ (čl. 63).

Stabilita se bere z plochy, ne z lokality. Rozhoduje, jestli je plocha, ve které parcela leží, vyšrafovaná jako plocha změny. Parcela 2427 leží celá v transformační ploše. Proč na tom tolik záleží, vysvětluje článek Stabilizované území v Praze.

V transformační ploše hlídá plán množství podlažních ploch regulačním celkem. Ten má dvě čísla. Parcela leží celá v celku 411/070/2600. Zz je koeficient základního zastavění budovami, tady 60 %. Vz je koeficient základní podlažnosti, tady 6,5. Výšku plán dává rozmezím 6–8 NP, věž může mít až 12 NP (40 m) na 25 % zástavby. K výšce okolních domů se v transformační ploše nepřihlíží (čl. 98 odst. 2). Jak plán pracuje s podlažími, rozebírá článek Výškové hladiny v Metropolitním plánu.

Přípustné je podle čl. 63 bydlení, veřejná vybavenost, obchod, administrativa, nerušící výroba, sport a rekreace nebo jejich kombinace. Nepřípustná je třeba těžba, hutnictví, těžké strojírenství nebo zemědělství. Individuální regulativy lokality mají přednost. Ověřte je v krycím listu na plan.praha.eu. Obecný úvod do plánu je v článku Metropolitní plán Prahy.

3 · Kolik se sem vejde

Výpočet je jednoduchý. Plocha parcely, na kterou regulační celek platí, krát Zz krát Vz. Parky a náměstí se nepočítají (čl. 96). Tady regulační celek platí na celou parcelu: 15 695 m² × 0,60 × 6,5 ≈ 61 210 m² HPP. To je strop, který plán v ploše změny pohlídá.

Parkování se v Praze dál řídí Pražskými stavebními předpisy. Parcela leží v zóně 01, kde se staví 70 % vázaných stání. Vychází 453 vázaných a 7–26 návštěvnických stání. Byty a stání jsou odhad z mixu velikostí, ne projekt. Fyzické rozmístění hmoty na parcele ukáže objemová studie.

4 · Ekonomika

Cena nových bytů v okolí je 232 284 Kč/m². Je to medián šesti developerských projektů do 1,5 km. Tržby se počítají bez DPH 12 %, protože DPH jde státu. Cenu pozemku devcheck odhaduje z ceny bytů: 93 500 Kč/m², tedy 1,5 mld. Kč za celou parcelu. Skutečnou cenu nikdo nezveřejnil.

Marže 24,4 % je nad cílovými 20 %. Rezerva ale není velká. Když ceny bytů spadnou o 6 %, marže klesne pod 20 %. Velkou položkou je cena peněz v pozemku: za 97 měsíců od koupě do předání bytů dělá 712 mil. Kč. Každý měsíc zdržení stojí asi 7,3 mil. Kč. Zdržení povolování o 57 měsíců srazí marži na 20 %. Sanaci ekologické zátěže kalkulace odhaduje jen na 1 m hloubky, protože skutečnou hloubku registr neeviduje. Pronájem místo prodeje vychází slabě, na 3,4 % ročně.

5 · Rizika a omezení

Přístup a vlastnictví. Tohle panel jako riziko nevypíše, ale z mapy je to vidět hned. Parcela 2427 nesousedí s žádnou ulicí, leží uvnitř parcely 2415/1. Bez práva cesty nebo bez koupě části okolního pozemku se na ni nedá postavit nic. Kdo vlastní 2415/1 a za jakých podmínek pustí stavbu, je první otázka. Devcheck vlastníky neukazuje.

Ekologická zátěž. Celá parcela leží v evidované zátěži Brownfield Bubny – Zátory (registr SEKM MŽP, priorita P3, kontaminovaný průmyslový či komerční areál). Kalkulace na sanaci počítá 47 mil. Kč, jenže jen s předpokladem 1 m hloubky. Skutečný rozsah ukáže až průzkum.

Hluk. Hluková mapa ukazuje Lden 65–69 dB. To je vysoká zátěž, byty tu potřebují opatření na fasádě a hlukovou studii.

Plánovací smlouva. Plocha je podmíněná plánovací smlouvou s hl. m. Prahou. Referenční HPP je výměra × koeficient 2,4, tedy 37 668 m². Plán tu dovoluje víc, a nad touto hranicí je smlouva nutná. Stavebník v ní drží parametry záměru a dá městu dohodnuté finanční nebo nefinanční plnění. Smlouvu je třeba uzavřít do 6 let od účinnosti plánu (čl. 160–161).

Pozemek. V okolních vrtech je navážka až 3,7 m a devět sanačních nebo monitorovacích vrtů. Podloží jsou písky a štěrky, únosné. Radonový index je střední. Parcela leží v archeologickém pásmu ÚAN II, záměr se musí oznámit Archeologickému ústavu.

Sítě a energie. DTM Praha eviduje u parcely jen slaboproud, bez širokých ochranných pásem. Vedení pro stavbu se tedy bude přivádět z okolí. Při 802 bytech vychází návrhové zatížení asi 3 117 kW. To znamená vlastní trafostanici v domě.

6 · Doprava a vybavenost

Metro i tramvaj jsou do půl kilometru. Devcheck dává dostupnosti 80 bodů ze 100 a občanské vybavenosti 4 ze 4.

7 · Harmonogram

• 4. čtvrtletí 2026
  Začátek přípravy a studie
• 2. čtvrtletí 2028
  Povolování záměru
• 3. čtvrtletí 2030
  Zahájení výstavby
• Duben 2035
  První předání bytů

Harmonogram je orientační. Nepočítá s tím, že je nejdřív potřeba vyřešit přístup přes sousední pozemek. U plochy s plánovací smlouvou bývá nejdelší částí jednání s městem.

8 · Development skóre

Z čeho se skóre skládá:

Skóre je orientační. Nevidí vlastnické vztahy, přístup k parcele, jednání s městem ani stav sítí v detailu. Slouží k porovnání parcel mezi sebou.

Shrnutí pro rozhodnutí

Parcela 2427 v Bubnech je podle Metropolitního plánu transformační plocha s jasným stropem: 60 % × 6,5 podlaží, tedy 61 210 m² HPP a zhruba 802 bytů. Má kompaktní tvar, na který se dá navrhnout blok. Ceny bytů v okolí jsou vysoké. Orientační marže vychází 24,4 %.

Proti tomu stojí tři věci. Parcela nemá přístup z ulice, takže bez dohody s vlastníkem okolní parcely 2415/1 se nedá stavět. Celá leží v evidované ekologické zátěži, jejíž sanaci zatím nikdo nezměřil. A nad 37 668 m² HPP je nutná plánovací smlouva s městem, jejíž cenu zatím neznáme. Další krok: zjistit vlastníka 2415/1 a možnost přístupu, přečíst územní studii Bubny–Zátory, ověřit krycí list lokality 070 a zjistit u IPR Praha a MHMP podmínky plánovací smlouvy. Pro srovnání se podívejte na případovou studii Nákladového nádraží Žižkov.