Praha 3

Praha 3 je nejdynamičtějším transformačním územím ve správní oblasti vnitřního pásma Prahy. Žižkov — historicky dělnická čtvrť s charakteristickým terénem (kopec Vítkov), hustou zástavbou bytových domů z konce 19. a začátku 20. století a silnou identitou hospodské kultury — prochází od roku 2015 systematickou gentrifikací. Hnacím motorem je přeliv poptávky z nasycených Vinohrad a Karlína a příchod developerů do brownfieldů u Nákladového nádraží. Nákladové nádraží Žižkov je největší a zároveň nejkomplexnější transformační příležitostí v Praha 3. Plocha přibližně 30 ha v zóně VS (výroba a skladování) navazuje na husté obytné území Žižkova a leží v docházkové vzdálenosti od metra A (Jiřího z Poděbrad, 15 minut pěšky) i metro C (Florenc, 20 minut). Budova nádraží je prohlášena za kulturní památku, její asanace není přípustná. Developer musí počítat s adaptivním využitím budovy (kulturní, obchodní, restaurační funkce) jako kotvou celého komplexu. Zbývající plochy jsou v různém vlastnickém a regulačním stavu — Správa železnic, soukromí vlastníci, částečně Praha 3. Změna ÚP ze VS na SV nebo SM je v procesu, schválení se předpokládá v Metropolitním plánu Praha. Obytná zástavba Žižkova leží v zónách SM (smíšené obytné) a OV (všeobecně obytné) s KPP dle varianty — prakticky znamená: výška zástavby a HPP se určuje regulačním plánem příslušné MČ Praha 3 nebo posouzením kontextu. Infill development v prolukách (Seifertova ulice, ulice Prokopova, Kalinin) je realizovatelný a ekonomicky atraktivní. Strašnice — východní část Praha 3 — mají nižší development tlak a klidnější rezidenční charakter.

• Infill bytové projekty v prolukách SM/OV — Praha 3 má jeden z nejvyšších počtů proluk ve vnitřní Praze. Projekt 600–1 800 m² HPP s 6–12 byty je reálný s vstupní cenou pozemku 10–18 mil. Kč. Marže 18–25 % jsou dosažitelné při prodejní ceně 135 000–142 000 Kč/m².
• Rekonstrukce historických bytových domů — velká část žižkovských domů z roku 1895–1910 je ve špatném technickém stavu při dobrých dispozicích. Odkup celého domu (20–35 mil. Kč), celková rekonstrukce, výsledek: prémiové byty s charakterem historického domu.
• Přestavba komerčních přízemí na coworking nebo food hall — Praha 3 má silnou kreativní a gastronomickou komunitu. Přízemní plochy v SM zóně umožňují komerci do 2 000 m². Conversion starého průmyslového přízemí na coworking s bytovým patrem = low-risk smíšený projekt.
• First-mover výhoda u VS parcel v okolí nádraží — ceny VS parcel reflektují regulační nejistotu a jsou nižší než ekvivalentní SV parcely v okolí. Vývoj závisí na průběhu Metropolitního plánu Praha a stavebního řízení.

• Historická ochrana budovy Nákladového nádraží — monument-protected objekt generuje mimořádné stavební náklady při adaptaci (statika, fasáda, interiér) a dramaticky prodlužuje řízení. Projekty kolem nádraží musí počítat s 2–4 lety přípravy navíc.
• Dopravní napojení nádraží na MHD — oblast Nákladového nádraží nemá přímý metrový výstup v docházkové vzdálenosti do 500 m. Tramvajová linka Seifertova je přetížená. Realitní trh toto reflektuje — developeři musí investovat do infrastrukturního napojení, jehož realizace není garantována.
• Hluk tramvajových linek — Seifertova a Jana Želivského patří k hlučnějším tramvajovým koridorům. Byty v 1.–3. patře u tramvajové trati mají reálné problémy s prodejem nebo vyžadují vyšší standardy akustické izolace.
• Vlastnická fragmentace brownfieldů — nádražní plochy jsou rozděleny mezi Správu železnic, SŽ subsidiáry, Prahu 3 a soukromé vlastníky. Konsolidace nutná pro jakýkoliv smysluplný projekt trvá typicky 5–10 let a může selhat.