Praha 6

Praha 6 je nejrozdvojenější development oblastí Prahy. Vnitřní část — Dejvice a Bubeneč — patří k nejprestižnějším a zároveň nejpřísněji regulovaným oblastem. Vnější část — Ruzyně, Řepy, Lysolaje, Suchdol, Sedlec — je prakticky periferní zástavbou s výrazně nižšími cenami, odlišným zákaznickým segmentem a odlišnými development pravidly. Dejvice: urbanisticky celistvá čtvrť okolo Vítězného náměstí navržená Antonínem Engellem. MPZ Dejvice chrání pravoúhlý uliční rastr, vilové ulice Bubeneče a uliční fasády. Každá stavební úprava fasád vyžaduje souhlas NPÚ. Development v core Dejvicích je extrémně limitovaný — poptávku tvoří diplomati, ČVUT studenti a profesoři, expati (v blízkosti mezinárodních škol). Ceny bytů dosahují 150 000–175 000 Kč/m². Zásadním omezením celé Praha 6 je letecká výšková ochrana letiště Ruzyně. Mezinárodní letiště Václava Havla definuje tzv. Annex 14 ochranné plochy — pro velkou část Praha 6 platí maximální povolená výška objektů, která se pohybuje od 30 do 200 m n.m. v závislosti na poloze vůči dráhovým osám. Konkrétní výšková omezení je nutné ověřit u Úřadu pro civilní letectví pro každou parcelu. V praxi to znamená: v Ruzyni a části Řep jsou povolené výšky zástavby výrazně nižší než by umožňovala zóna ÚP. Suchdol, Lysolaje a Sedlec — severní okraje Praha 6 — mají klidný rezidenční charakter, nízké ceny pozemků (relativně) a silnou poptávku rodin. Development: rodinné domy, menší bytové projekty do 4 podlaží. Ceny bytů 98 000–118 000 Kč/m², pozemky 4 000–8 000 Kč/m².

• Student a expat housing — Praha 6 je domovem ČVUT, UMPRUM a mezinárodních škol (British International School, Riverside School). Poptávka po krátkodobém i dlouhodobém pronájmu ze strany expatů a studentů je trvalá. Coliving a menší bytové domy v Dejvicích a Bubenči pro tuto skupinu generují yield 4–5,5 % při ceně 1 900–2 800 Kč/m²/měsíc pronájmu.
• Periferní Praha 6 — rodinné projekty — Lysolaje, Suchdol a Nebušice (hranice P6) mají poptávku rodin s dětmi prchajících z vnitřního okruhu. Řadové domy 100–140 m² se zahradou se prodávají za 12–18 mil. Kč. Marže developerů řadových domů v těchto lokalitách je 18–25 %.
• Konverze administrativních budov u Vítězného náměstí — starší kancelářské budovy z 80.–90. let v Dejvicích přecházejí na rezidenční nebo coliving využití. Vítězné náměstí a okolí má silný brand jako 'místo kde žijí ambasadoři' — prémiový segment.
• Průmyslový development u D7 a letiště — lehký průmysl, datová centra a logistické parky v Ruzyni a okolí letiště přitahují investory do komerčních nemovitostí.

• Výšková omezení letiště — pro každou parcelu v Praha 6 je nutné ověřit povolené výšky u ÚCL (Úřad pro civilní letectví). V Ruzyni a části Řep jsou výškové limity nižší než 3 NP, což znemožňuje standardní bytovou zástavbu. Porušení výškových limitů je netolerovatelné — stavba by musela být zbourána.
• MPZ Dejvice a Bubeneč — ochrana historické zástavby je v Bubenči srovnatelná s Vinohrady. Development v core Dejvicích a Bubenči je prakticky nerealizovatelný bez demolice stávajícího objektu a souhlas NPÚ je podmínkou.
• Periferní poloha a doprava — Suchdol, Lysolaje a Sedlec jsou automobilové závislé lokality. MHD je nedostatečná. Plánované prodloužení metra A na Suchdol je v jednání — aktuální stav projektu je nutné ověřit u ROPID nebo DPP.
• Gentrifikace vs. nabídka nemovitostí — Dejvice jsou nasycené prémiové trhy. Nových bytů přibývá jen přes drahé konverze. Vstupní ceny pozemků jsou tak vysoké, že marže development projektů jsou tenké — riziko při jakémkoliv zdražení stavební práce nebo prodloužení povolení.