Praha 5

Praha 5 hostí největší development projekt v celé Praze a zároveň je nejdiverzifikovanější pražskou MČ z pohledu zástavby — od prémiového nábřeží Smíchova po vilové klidné Košíře a příměstský charakter Zbraslave. Smíchov je epicentrem transformace: plochy u smíchovského nádraží prochází přeměnou, která nemá v Praze historickou paralelu co do rozsahu. Smíchov City (developer Sekyra Group) je projekt na ploše přibližně 28 ha zahrnující zónu VS u smíchovského nádraží. Schválená změna územního plánu (VS → SV) umožňuje smíšenou polyfunkci: přes 2 500 bytů, 100 000 m² kancelářských ploch, obchodní parter, nábřeží Vltavy přístupné veřejnosti a nová poloha smíchovského nádraží jako intermodálního uzlu pro metro B, tramvaj, vlak a BRT. Projekt je rozdělený do etap s výstavbou 2022–2032+. Prodejní ceny bytů v první etapě dosáhly 145 000–162 000 Kč/m². Port X (Crestyl) v jižní části smíchovského brownfieldu navazuje na Smíchov City a přidává dalších 8–12 ha smíšené zástavby. Radlická ulice — výpadovka z Prahy na Příbram — prochází koridorovou přeměnou z logistiky a automobilů na mixed-use s byty a kancelářemi. Hlubočepy a Jinonice v zázemí Smíchova mají volné VS a OV plochy pro rodinné bydlení a menší polyfunkci, vzdálenější od metra ale cenou dostupnější. Smíchov zásadně komplikuje jeden faktor: záplavové území. Část nábřeží podél Vltavy leží v Q100 záplavové zóně. Protipovodňové zábrany postavené po roce 2002 chrání většinu projektu Smíchov City, nicméně pojistné podmínky a stavební regulace jsou přísnější v pásu nejblíže řece. Developeři řeší minimální kótu přízemního podlaží a vodotěsné základy.

• Smíchov City přidružené projekty — okolní parcely VS a OV mimo hlavní projekt mají nižší cenu a těží z proximity efektu. Developer, který vstoupí do 300–500 m od hlavního projektu, profituje z infrastrukturní přípravy bez investice do ní.
• Radlická ulice — conversion logistiky na mixed-use je probíhající trend. Standardní logistický objekt z 90. let s plochou 2 000–5 000 m² GLA lze přestavět na byty + kanceláře za cenu 35 000–50 000 Kč/m² HPP výsledné plochy při prodejní ceně 128 000–140 000 Kč/m².
• Rodinné bydlení Hlubočepy a Slivenec — stabilní poptávka rodin s dětmi prchajících z centra Prahy. Zóny BI a OB s KPP 0,5–0,8 umožňují řadové domy a menší bytové domy. Ceny pozemků (6 000–12 000 Kč/m² pozemku) a dosažitelné prodejní ceny (88 000–108 000 Kč/m² bytů) generují marži 20–28 %.
• Premium nábřeží — Smíchov a Hlubočepy podél Vltavy mají omezené prémiové polohy s výhledem na řeku. Projekty s výhledem na Vltavu nebo Vyšehrad dosahují premium 15–25 % nad průměr Praha 5.

• Přetížení metra B — linka B v ranní špičce je jedna z nejpřetíženějších v Praze. Smíchov City přidá tisíce nových cestujících. Dokud nebude realizována tramvajová posila a rozšíření kapacity, má toto přetížení vliv na prodejnost bytů v horních cenových pásmech.
• Záplavy — část smíchovského nábřeží je v Q100 zóně. Protipovodňová opatření zvyšují stavební náklady o 5–15 % v nejexponovanějších polohách. Banky vyžadují pojistné krytí, které je v záplavové zóně dražší.
• Koordinace s přestavbou nádraží — termíny nového smíchovského nádraží a příměstské železnice jsou závislé na státním investičním programu Správy železnic. Zpoždění infrastruktury přímo ovlivní atraktivitu a ceny bytů v návazných projektech.
• Zbraslav a Slivenec — absence MHD — vzdálené části Praha 5 jsou automobilové závislé. Pro bytové projekty s vyšším standardem je nedostatek MHD prodejní handicap — část kupců ho odmítne bez ohledu na cenu.