Územní plán Karlín
Katastrální území Praha · Praha 8 — regulativy, zóny a ceny bytů
Nejrychleji se rozvíjející pražská čtvrť po povodních 2002. Revitalizace brownfieldů, moderní kanceláře Penta, kreativní restaurace. Výborná infrastruktura.
Ověřit parcelu v lokalitě Karlín
Zadejte parcelu nebo lokalitu a Devcheck ověří územní plán, HPP, rizika, sítě a ekonomiku projektu.
Vygenerovat report →Development potenciál
Karlín je nejprestižnější transformovanou čtvrtí Prahy. Po povodních 2002 prošel kompletní revitalizací a dnes dosahuje cen srovnatelných s Vinohrady. Zbývající development příležitosti jsou vzácné – jde o infill v prolukách a přestavby starší zástavby. Prémiové kanceláře a bytové projekty patří k nejdražším mimo historické centrum².
Co tu můžete postavit — funkční plochy a jejich regulativy
V lokalitě Karlín se podle územního plánu vyskytují tyto funkční plochy. U každé je přípustné využití a koeficient podlažních ploch (KPP), který určuje maximální hrubou podlažní plochu na pozemku. Přesnou funkční plochu a regulativy konkrétní parcely ověříte kliknutím v mapě.
OV – Všeobecně obytné
KPP: dle varianty
Přípustné: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociálních služeb, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba a služby, veterinární zařízení a administrativa v rámci staveb pro bydlení, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou hrubou podlažní plochou nepřevyšující 2 000 m², zařízení veřejného stravování. Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, plošná zařízení technické infrastruktury v nezbytně nutném rozsahu a liniová vedení technické infrastruktury.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s charakterem lokality a podmínkami a limity v ní stanovenými nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny OV v Praze →SM
SV – Všeobecně smíšené
KPP: dle varianty
Přípustné: Polyfunkční stavby pro bydlení a občanské vybavení v souladu s hlavním využitím, s převažující funkcí od 2. nadzemního podlaží výše (např. bydlení či administrativa v případě vertikálního funkčního členění s obchodním parterem), obchodní zařízení s celkovou hrubou podlažní plochou nepřevyšující 8 000 m², stavby pro administrativu, kulturní a zábavní zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací a vysokoškolská zařízení, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení, zařízení sociálních služeb, zařízení veřejného stravování, ubytovací zařízení, církevní zařízení, stavby pro veřejnou správu, sportovní zařízení, drobná nerušící výroba a služby, hygienické stanice, veterinární zařízení v rámci polyfunkčních staveb a staveb pro bydlení, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, malé sběrné dvory. Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, plošná zařízení technické infrastruktury v nezbytně nutném rozsahu a liniová vedení technické infrastruktury. Parkovací a odstavné plochy, garáže.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s charakterem lokality a podmínkami a limity v ní stanovenými nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny SV v Praze →ZO
ZP – Parky, historické zahrady a hřbitovy
KPP: 0
Přípustné: Parky, zahrady, sady a vinice, to vše na rostlém terénu; plochy určené pro pohřbívání, urnové háje, kolumbária, rozptylové louky. Drobné vodní plochy, pěší komunikace.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s podmínkami a limity stanovenými v dané lokalitě nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny ZP v Praze →Metropolitní plán a Karlín
Prahu od 1. 9. 2026 reguluje Metropolitní plán (MPP), který nahradil územní plán z roku 1999. Místo funkčních ploch pracuje s typy struktury zástavby (např. rostlá, bloková, areálová) a s výškovou regulací; funkční plochy a KPP uvedené výše pocházejí ze staršího plánu a slouží ke srovnání. Pro Karlín, stejně jako pro celou Prahu, tedy platí regulace podle MPP. Co se u konkrétní parcely změnilo a jaká struktura a výška je stanovena, porovnáte kliknutím na parcelu v mapě devcheck.
Ceny novostaveb v lokalitě Karlín
Zjistěte development potenciál konkrétní parcely
Devcheck za pár sekund načte regulativy, HPP, KPP, cenovou mapu a rizika pro jakýkoli pozemek.
Vygenerovat report →Příležitosti pro development
- Zbývající proluky a brownfieldy v zóně SV – vzácné, ale vysoce ceněné
- Konverze kancelářských budov na rezidenční (reverse conversion) při změně funkce
- Prémiové projekty v blízkosti parku Karlínské náměstí dosahují nadprůměrných cen
- Silná poptávka ze strany technologických firem a kreativistu po kancelářských prostorech
Rizika a omezení
- Část Karlína leží v aktivní záplavové zóně Q100 – povinná protipovodňová opatření
- Trh je blízko saturace – absorpční kapacita pro nové byty se zpomaluje
- Ceny pozemků jsou již na prémiové úrovni, marže pro nové projekty se stlačují
- Omezená dostupnost volných parcel – většina ploch je zastavěna nebo ve fázi výstavby
Časté dotazy k lokalitě Karlín
Proč je Karlín tak populární pro development?
Karlín kombinuje blízkost centra (metro B, 5 minut), moderní zástavbu po revitalizaci post-2002 a kreativní atmosféru. Je to první adresa pro technologické firmy i prémiové bydlení. Ceny odráží tento status.
Je Karlín v záplavovém území?
Část Karlína nejblíže Vltavě a Karlínskému tunelu leží v záplavovém území Q100. Po povodních 2002 byly postaveny protipovodňové zábrany, které chrání většinu zástavby. Přesné vymezení pro konkrétní parcelu zobrazí devcheck.cz.
Jaká je průměrná cena bytu v Karlíně?
Průměrná cena bytu v Karlíně se pohybuje okolo 241 814 Kč/m². Nové prémiové projekty v atraktivních polohách se pohybují nad tímto průměrem. Karlín patří k nejdražším čtvrtím mimo historické centrum.
Jaká zóna ÚP je v Karlíně?
Centrální část Karlína (Karlinské náměstí, Prvního pluku) leží v zóně SV (všeobecně smíšené) s KPP dle varianty. To umožňuje polyfunkční zástavbu – byty, kanceláře i obchod v parteru. Přesný KPP ověřte pro konkrétní parcelu v devcheck.