Územní plán Smíchov
Katastrální území Praha · Praha 5 — regulativy, zóny a ceny bytů
Dynamicky se rozvíjející čtvrť na levém břehu Vltavy. Nové Smíchov City, OC Palác Flóra, přímé metro do centra. Zástavba mísí historický fond s moderní architekturou.
Ověřit parcelu v lokalitě Smíchov
Zadejte parcelu nebo lokalitu a Devcheck ověří územní plán, HPP, rizika, sítě a ekonomiku projektu.
Vygenerovat report →Development potenciál
Smíchov je největším transformačním územím v Praze. Projekt Smíchov City (Sekyra Group) plánuje přes 2 500 bytů, 100 000 m² kanceláří a nové nábřeží. Přímé metro B a budoucí příměstská železnice z nového smíchovského nádraží zvyšují atraktivitu celé lokality. Ceny bytů reflektují prémiový status transformující se čtvrti.
Co tu můžete postavit — funkční plochy a jejich regulativy
V lokalitě Smíchov se podle územního plánu vyskytují tyto funkční plochy. U každé je přípustné využití a koeficient podlažních ploch (KPP), který určuje maximální hrubou podlažní plochu na pozemku. Přesnou funkční plochu a regulativy konkrétní parcely ověříte kliknutím v mapě.
OB – Čistě obytné
KPP: dle varianty
Přípustné: Byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociálních služeb. Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, plošná zařízení technické infrastruktury v nezbytně nutném rozsahu a liniová vedení technické infrastruktury.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s charakterem lokality a podmínkami a limity v ní stanovenými nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny OB v Praze →OV – Všeobecně obytné
KPP: dle varianty
Přípustné: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociálních služeb, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba a služby, veterinární zařízení a administrativa v rámci staveb pro bydlení, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou hrubou podlažní plochou nepřevyšující 2 000 m², zařízení veřejného stravování. Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, plošná zařízení technické infrastruktury v nezbytně nutném rozsahu a liniová vedení technické infrastruktury.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s charakterem lokality a podmínkami a limity v ní stanovenými nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny OV v Praze →SV – Všeobecně smíšené
KPP: dle varianty
Přípustné: Polyfunkční stavby pro bydlení a občanské vybavení v souladu s hlavním využitím, s převažující funkcí od 2. nadzemního podlaží výše (např. bydlení či administrativa v případě vertikálního funkčního členění s obchodním parterem), obchodní zařízení s celkovou hrubou podlažní plochou nepřevyšující 8 000 m², stavby pro administrativu, kulturní a zábavní zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací a vysokoškolská zařízení, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení, zařízení sociálních služeb, zařízení veřejného stravování, ubytovací zařízení, církevní zařízení, stavby pro veřejnou správu, sportovní zařízení, drobná nerušící výroba a služby, hygienické stanice, veterinární zařízení v rámci polyfunkčních staveb a staveb pro bydlení, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, malé sběrné dvory. Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, plošná zařízení technické infrastruktury v nezbytně nutném rozsahu a liniová vedení technické infrastruktury. Parkovací a odstavné plochy, garáže.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s charakterem lokality a podmínkami a limity v ní stanovenými nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny SV v Praze →ZO
ZP – Parky, historické zahrady a hřbitovy
KPP: 0
Přípustné: Parky, zahrady, sady a vinice, to vše na rostlém terénu; plochy určené pro pohřbívání, urnové háje, kolumbária, rozptylové louky. Drobné vodní plochy, pěší komunikace.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s podmínkami a limity stanovenými v dané lokalitě nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny ZP v Praze →Metropolitní plán a Smíchov
Prahu od 1. 9. 2026 reguluje Metropolitní plán (MPP), který nahradil územní plán z roku 1999. Místo funkčních ploch pracuje s typy struktury zástavby (např. rostlá, bloková, areálová) a s výškovou regulací; funkční plochy a KPP uvedené výše pocházejí ze staršího plánu a slouží ke srovnání. Pro Smíchov, stejně jako pro celou Prahu, tedy platí regulace podle MPP. Co se u konkrétní parcely změnilo a jaká struktura a výška je stanovena, porovnáte kliknutím na parcelu v mapě devcheck.
Ceny novostaveb v lokalitě Smíchov
Zjistěte development potenciál konkrétní parcely
Devcheck za pár sekund načte regulativy, HPP, KPP, cenovou mapu a rizika pro jakýkoli pozemek.
Vygenerovat report →Příležitosti pro development
- Smíchov City – největší development projekt v Praze s tisíci byty a stovkami tisíc m² kanceláří
- Transformace průmyslových ploch VS v okolí nádraží na polyfunkční SV zástavbu
- Nové smíchovské nádraží jako intermodální uzel zvýší dostupnost celé lokality
- Zbývající brownfieldy podél Radlické ulice s atraktivní dostupností metro B
Rizika a omezení
- Kapacita metra B – nárůst zástavby zvyšuje tlak na přetíženou linku v ranní špičce
- Část Smíchova leží v záplavovém území Vltavy – nutná protipovodňová opatření
- Intenzivní výstavba více projektů současně může dočasně překonat absorpční kapacitu trhu
- Stavební uzávěry v okolí nádraží čekají na schválení nového ÚP
Časté dotazy k lokalitě Smíchov
Co je Smíchov City a kdy bude hotový?
Smíchov City je největší development projekt v Praze, který připravuje Sekyra Group na plochách u smíchovského nádraží. Projekt zahrnuje přes 2 500 bytů, kanceláře, obchody a park podél Vltavy. Realizace probíhá v etapách do roku 2030+.
Jaká je zóna ÚP v okolí smíchovského nádraží?
Plochy bezprostředně u nádraží jsou v zóně VS (výroba a skladování), postupně se mění na SV (všeobecně smíšené) na základě schválených změn ÚP. Historická část Smíchova (Arbesovo náměstí a okolí) leží v zóně SM nebo SV.
Je Smíchov v záplavovém území?
Část Smíchova nejblíže Vltavě leží v záplavovém území Q100. Projektanti to řeší výškou podlahy 1. NP a protipovodňovými opatřeními. Přesné vymezení záplavového území zobrazuje devcheck.cz pro každou parcelu.
Jaký je development potenciál Smíchova?
Velmi vysoký – kombinuje transformační plochy VS, přímé metro B, blízkost centra a silnou poptávku po bytech i kancelářích. Výzvy jsou kapacita infrastruktury a postupná realizace záměrů přes změny ÚP.