Územní plán Žižkov
Katastrální území Praha · Praha 3 — regulativy, zóny a ceny bytů
Dělnická čtvrť procházející transformací. Hostinec a hospodský charakter, televizní věž, Vítkov. Atraktivní pro mladé páry jako dostupnější alternativa Vinohrad.
Ověřit parcelu v lokalitě Žižkov
Zadejte parcelu nebo lokalitu a Devcheck ověří územní plán, HPP, rizika, sítě a ekonomiku projektu.
Vygenerovat report →Development potenciál
Žižkov nabízí jeden z nejvyšších development potenciálů v Praze. Kombinuje dostupnou cenu pozemků (průměr 203 167 Kč/m² bytu) s blízkostí centra a silnou poptávkou. Brownfieldy v okolí Nákladového nádraží a průmyslové plochy podél Seifertovy ulice jsou připraveny na transformaci ze zóny VS na SV nebo SM. MPP počítá s rozsáhlou přeměnou tohoto území.
Co tu můžete postavit — funkční plochy a jejich regulativy
V lokalitě Žižkov se podle územního plánu vyskytují tyto funkční plochy. U každé je přípustné využití a koeficient podlažních ploch (KPP), který určuje maximální hrubou podlažní plochu na pozemku. Přesnou funkční plochu a regulativy konkrétní parcely ověříte kliknutím v mapě.
OB – Čistě obytné
KPP: dle varianty
Přípustné: Byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, mateřské školy, ambulantní zdravotnická zařízení, zařízení sociálních služeb. Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, plošná zařízení technické infrastruktury v nezbytně nutném rozsahu a liniová vedení technické infrastruktury.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s charakterem lokality a podmínkami a limity v ní stanovenými nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny OB v Praze →OV – Všeobecně obytné
KPP: dle varianty
Přípustné: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociálních služeb, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba a služby, veterinární zařízení a administrativa v rámci staveb pro bydlení, sportovní zařízení, obchodní zařízení s celkovou hrubou podlažní plochou nepřevyšující 2 000 m², zařízení veřejného stravování. Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, plošná zařízení technické infrastruktury v nezbytně nutném rozsahu a liniová vedení technické infrastruktury.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s charakterem lokality a podmínkami a limity v ní stanovenými nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny OV v Praze →SV – Všeobecně smíšené
KPP: dle varianty
Přípustné: Polyfunkční stavby pro bydlení a občanské vybavení v souladu s hlavním využitím, s převažující funkcí od 2. nadzemního podlaží výše (např. bydlení či administrativa v případě vertikálního funkčního členění s obchodním parterem), obchodní zařízení s celkovou hrubou podlažní plochou nepřevyšující 8 000 m², stavby pro administrativu, kulturní a zábavní zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací a vysokoškolská zařízení, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení, zařízení sociálních služeb, zařízení veřejného stravování, ubytovací zařízení, církevní zařízení, stavby pro veřejnou správu, sportovní zařízení, drobná nerušící výroba a služby, hygienické stanice, veterinární zařízení v rámci polyfunkčních staveb a staveb pro bydlení, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, malé sběrné dvory. Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, plošná zařízení technické infrastruktury v nezbytně nutném rozsahu a liniová vedení technické infrastruktury. Parkovací a odstavné plochy, garáže.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s charakterem lokality a podmínkami a limity v ní stanovenými nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny SV v Praze →ZO
ZP – Parky, historické zahrady a hřbitovy
KPP: 0
Přípustné: Parky, zahrady, sady a vinice, to vše na rostlém terénu; plochy určené pro pohřbívání, urnové háje, kolumbária, rozptylové louky. Drobné vodní plochy, pěší komunikace.
Nepřípustné: Nepřípustné je využití neslučitelné s hlavním a přípustným využitím, které je v rozporu s podmínkami a limity stanovenými v dané lokalitě nebo je jiným způsobem v rozporu s cíli a úkoly územního plánování.
Detail zóny ZP v Praze →Metropolitní plán a Žižkov
Prahu od 1. 9. 2026 reguluje Metropolitní plán (MPP), který nahradil územní plán z roku 1999. Místo funkčních ploch pracuje s typy struktury zástavby (např. rostlá, bloková, areálová) a s výškovou regulací; funkční plochy a KPP uvedené výše pocházejí ze staršího plánu a slouží ke srovnání. Pro Žižkov, stejně jako pro celou Prahu, tedy platí regulace podle MPP. Co se u konkrétní parcely změnilo a jaká struktura a výška je stanovena, porovnáte kliknutím na parcelu v mapě devcheck.
Ceny novostaveb v lokalitě Žižkov
Zjistěte development potenciál konkrétní parcely
Devcheck za pár sekund načte regulativy, HPP, KPP, cenovou mapu a rizika pro jakýkoli pozemek.
Vygenerovat report →Příležitosti pro development
- Transformace průmyslových ploch VS na smíšenou zástavbu SV/SM – Metropolitní plán s tím počítá
- Brownfield plochy v okolí Nákladového nádraží Žižkov (ca. 30 ha)
- Infill development v prolukách – zóna SM/SV umožňuje polyfunkci s byty a komerčním přízemím
- Silná poptávka mladých párů a profesionálů hledajících dostupnější alternativu Vinohrad
Rizika a omezení
- Část území v ochranném pásmu Nákladového nádraží – komplikuje stavební záměry
- Historická ochrana budovy Nákladového nádraží prodlužuje přestavbu
- Dopravní zátěž na Seifertově ulici limituje atraktivitu přilehlých parcel
- Hluk z tramvajových linek v centrální části Žižkova
- Sánky vlastnické struktury na brownfieldových plochách mohou prodloužit akvizici
Časté dotazy k lokalitě Žižkov
Jaká je průměrná cena bytu v Žižkově?
Průměrná cena bytu v Žižkově se pohybuje okolo 203 167 Kč/m², což ho řadí mezi dostupnější lokality v docházkové vzdálenosti centra Prahy. Nové projekty se drží nad tímto průměrem.
Je Žižkov vhodný pro bytový development?
Ano. Zóny SM a SV v Žižkově umožňují polyfunkční zástavbu s byty, komerčním přízemím a administrativou. Poptávka je silná, ceny pozemků zatím nižší než v sousedních Vinohradech. Klíčové je prověřit HPP v konkrétní lokalitě.
Kde jsou v Žižkově brownfieldy?
Největší brownfield je Nákladové nádraží Žižkov s okolními průmyslovými plochami. Menší brownfieldy se nacházejí podél Korunní a Seifertovy ulice. Přesnou zónu ÚP a HPP pro konkrétní parcelu zjistíte v devcheck.cz.
Jaká zóna ÚP převládá v Žižkově?
Obytná zástavba Žižkova leží převážně v zónách SM (smíšené obytné) a OV (všeobecně obytné). Průmyslové části jsou v zóně VS (výroba a skladování), kde se připravuje přeměna na SV v rámci Metropolitního plánu Praha.