Zóny územního plánu Brno
Územní plán Brno dělí území města na funkční plochy – zóny – které určují, co lze na každém pozemku stavět a za jakých podmínek. Pro každou zónu platí specifické regulativy: KPP (index podlažních ploch) udává maximální objem zástavby a KZP (koeficient zastavění pozemku) omezuje podíl plochy pozemku zakrytý stavbou.
Brněnský ÚP eviduje 8 hlavních typů funkčních ploch. Kliknutím na kód zóny nebo odkaz Detail zobrazíte přípustné využití, podmínky zástavby, regulativy a výpočet maximální HPP pro výměry pozemku 500, 1 000 a 2 000 m².
Přehled funkčních ploch ÚP Brno
| Kód | Název funkční plochy | KPP | KZP max. | |
|---|---|---|---|---|
| BU | Bydlení všeobecné | – | – | Detail → |
| BI | Bydlení individuální | – | – | Detail → |
| SU | Smíšené obytné všeobecné | – | – | Detail → |
| OV | Občanské vybavení veřejné | – | – | Detail → |
| OK | Občanské vybavení komerční | – | – | Detail → |
| OS | Občanské vybavení – sport | – | – | Detail → |
| P | Výroba | – | – | Detail → |
| ZP | Zeleň – parky | – | – | Detail → |
Jak zjistit zónu pro konkrétní parcelu
Funkční zónu ÚP Brno pro libovolnou parcelu zobrazí devcheck okamžitě po kliknutí na pozemek v interaktivní mapě. Vedle kódu zóny zobrazí kompletní regulativy – KPP, KZP, přípustné a zakázané využití – a přímo vypočítanou maximální HPP z výměry parcely. Alternativou je webová aplikace magistrátu Brno, kde lze vyhledat parcelu a zobrazit výřez územního plánu s kódem funkční plochy.
Co je KPP a jak ovlivňuje zástavbu
KPP (index podlažních ploch) je bezrozměrný koeficient, kterým se násobí výměra pozemku pro získání maximální hrubé podlažní plochy (HPP) zástavby. Vzorec: HPP = výměra pozemku (m²) × KPP. Čím vyšší KPP, tím větší objem zástavby územní plán na pozemku umožňuje. Územní plán Brno zpravidla udává KPP jako rozsah (např. 0,8–2,5 pro zónu MO) – přesnou hodnotu může upřesňovat platný regulační plán nebo MPZP pro danou lokalitu. Hodnota KPP přímo určuje ekonomiku developerského projektu: z HPP se odvozuje počet bytů, celková prodejní plocha (GFA) a tedy i maximální přijatelná pořizovací cena pozemku.
Co je KZP
KZP (koeficient zastavění pozemku) udává maximální podíl plochy pozemku, který lze zastavět nadzemními objekty. Hodnota KZP 0,65 znamená, že nadzemní stavby smějí pokrývat nejvýše 65 % výměry parcely. Zbývající plocha musí zůstat nezastavěná – obvykle jako zeleň, vnitroblok, dvory nebo zpevněné plochy. KZP se sleduje odděleně od KPP: pozemek může mít nízký KZP i vysoký KPP, což vede ke stavbám s menší zastavěnou plochou, ale více podlažími.
Zjistit zónu ÚP pro vaši parcelu v Brně
Devcheck okamžitě načte zónu územního plánu, KPP, regulativy a HPP pro libovolnou parcelu v Brně.
Vygenerovat report →