Zóny územního plánu Brna

Územní plán Brna dělí území města na funkční plochy – zóny – které určují, co lze na každém pozemku stavět a za jakých podmínek. Vydaný ÚPmB k tomu u každé plochy stanovuje strukturu zástavby a výškovou hladinu. Koeficient podlažních ploch ani koeficient zastavěnosti nestanovuje.

Brněnský ÚP eviduje 25 hlavních typů funkčních ploch. Sloupec Ploch v plánu říká, kolik ploch daného typu plán vymezuje z celkových 6 642. Kliknutím na kód zóny nebo odkaz Detail zobrazíte přípustné využití a rozpad ploch podle struktury a výškové hladiny.

Přehled funkčních ploch ÚP Brna

Jak zjistit zónu pro konkrétní parcelu

Funkční zónu ÚP Brna pro libovolnou parcelu zobrazí devcheck okamžitě po kliknutí na pozemek v interaktivní mapě. Vedle kódu zóny zobrazí strukturu zástavby, výškovou hladinu, přípustné a zakázané využití a z toho spočítanou maximální HPP. Alternativou je webová aplikace magistrátu Brno, kde lze vyhledat parcelu a zobrazit výřez územního plánu s kódem funkční plochy.

Co územní plán Brna u každé plochy stanovuje

Vydaný ÚPmB (opatření obecné povahy č. 1/2025, účinné od 31. 1. 2025) nestanovuje index podlažních ploch ani koeficient zastavěnosti. Ověřeno fulltextem všech čtyř dokumentů výroku: zkratka IPP se v nich nevyskytuje ani jednou a koeficient zastavěnosti právě jednou, adresně pro jednu plochu v lokalitě Trnitá. Čísla IPP, která u brněnských parcel kolují, pocházejí ze starých regulačních plánů nebo z odůvodnění konceptu z roku 2010 – odůvodnění vydaného plánu výslovně píše, že na staré regulační plány nenavazuje.

Závazné je u každé plochy označení typ.struktura a výšková hladina, například BU.K4. Typ říká, co se smí stavět. Struktura (K kompaktní, V volná, R rezidenční nízkopodlažní, A areálová, O stavebně omezená, X bez zástavby) říká, jak budovy stojí vůči ulici. Výšková hladina 1 až 7 je rozpětí v metrech, ne počet pater: hladina 2 znamená 3 až 10 m, tedy nejvýše tři podlaží.

Jak se v Brně počítá maximální HPP

Když plán index nedává, skládá se maximální podlažní plocha ze tří čísel: výměra × zastavěnost × počet podlaží. Počet podlaží plyne z výškové hladiny, kterou plán stanovuje závazně. Zastavěnost plán nestanovuje, takže ji devcheck měří z okolní zástavby v okruhu 100 metrů; vlastní měření má na 28 870 z 49 992 brněnských parcel. Kde měření není, dosadí se medián skutečné zastavěnosti pro danou kombinaci struktury a hladiny. Podrobný rozbor je v článku Územní plán Brna.